千葉県香取市佐原字竹之下イ８８番５(佐原駅・大戸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
52,600円
2017年01月01日に行った千葉県香取市佐原字竹之下イ８８番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を52,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県香取市佐原字竹之下イ８８番５ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 52,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 佐原、230m |
| 地積 | 112㎡ |
| 形状 | (1.0:3.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模の店舗等が建ち並ぶ駅前の普通商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南西8.0m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
中島毅氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中島毅 |
|---|---|
| 価格 | 52,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 衰退傾向にある駅前商店街であり、地価は引き続き弱含みで推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | JR佐原駅南口整備（平成27年10月完了）、近隣の「清見屋」跡地での複合公共施設建設（平成33年度開業予定）等による商業繁華性の回復が期待されるが、当面は、地価は弱含みで推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、香取市および周辺市町の商業地域及び住商混在地域である。国道356号線沿道、特に寺田橋から佐原消防署間の片側2車線区間への商業集積が顕著であり、JR佐原駅駅前商店街は衰退傾向にある。出店を企図する事業者の出店意欲は減退傾向にある為、上層階までの店舗利用を想定することは困難であり収益性は低い。需要者の中心は自用の飲食・物販店舗等の事業者等であるが、取引自体が少なく需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 |
| 一般的要因 | 香取市内の景気は、地方経済の低迷を背景として弱い動きとなっている。人口は減少傾向にあり、高齢化率は増加傾向にある。 |
柳堀文彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 柳堀文彦 |
|---|---|
| 価格 | 52,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 特に個別的要因はない。 |
| 地域要因 | 旧来からの商業地域だが、路線商業地域等へ客足が流れ、衰退傾向で閉鎖店舗も目立ち、新規出店は見込まれず、地価下落が継続している。 |
| 地域要因の将来予測 | 佐原駅南口の旧来からの駅前商業地域であるが、核店舗の撤退、道路整備の遅れによる自動車利用の顧客吸引力の低下等の影響により、漸次衰退傾向と予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は香取市、旭市及び匝瑳市の中心市街地に所在する商業地域と判定。需要者は店舗、事務所等として自己使用目的の地元個人事業者又は零細企業等が中心。幹線道路沿いの自動車利用が可能な大型店舗、飲食店等に顧客が集中するが、成田市等の大型商業施設にも流出しており、商況は衰退傾向で店舗用地等の需要は弱い。閉鎖店舗等の潜在的供給もあると思料される。不動産取引の状況から、当該地域の地価は概ね50∼65千円／㎡となっている。 |
| 一般的要因 | 震災被害の影響は落ち着くも、地域経済の低迷、人口減少等の影響で、不動産需要は全般的に弱含みであり、今後もこの状況が継続すると見込まれる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | ヤブツバキクラス域代償植生,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度89506799999999 北緯 140度493557 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
千葉県佐原市佐原字神明前イ６９２番２千葉県佐原市佐原字竹ノ下イ１３４番８千葉県佐原市佐原字粉名口ロ２０２８番１０９千葉県佐原市佐原字橋替イ１３１２番７外千葉県佐原市佐原字仁井宿イ３１８０番４千葉県佐原市佐原字横宿イ５９１番千葉県佐原市北３丁目２番１３外千葉県香取市佐原字横宿イ５９１番千葉県香取市北３丁目２番１３外千葉県香取市佐原字神明前イ６９２番２千葉県香取市佐原字橋替イ１３１２番７外千葉県香取市佐原字仁井宿イ３１８０番４
参考：近隣駅の地価相場
佐原駅(地価相場 50,450円/㎡)大戸駅(地価相場 48,300円/㎡)香取駅(地価相場 48,300円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード