千葉県香取市佐原字神明前イ６９２番２(佐原駅・大戸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
42,600円
2017年01月01日に行った千葉県香取市佐原字神明前イ６９２番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を42,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県香取市佐原字神明前イ６９２番２ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 42,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 佐原、610m |
| 地積 | 269㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 住宅を中心に作業所等も見られる混在住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東5.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
中島毅氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中島毅 |
|---|---|
| 価格 | 42,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 香取市内の住宅地の地価は一部を除いて下落傾向にあり、旧佐原市エリアの既成の住宅地の地価は、引き続き下落傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 需要は依然として低調であり、地域要因に特段の変動も見受けられない。地価は底値水準に近づきつつも下落傾向が続くものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、香取市及び周辺市町のJR成田線沿線の住宅地域及び混在住宅地域である。旧佐原市エリアの既成の住宅地であるが、需要は依然として少なく低調な状況である。需要者の中心は市内居住者や周辺市町からの転入者等の一次取得者層であるが、地縁的傾向が強い。270㎡程度の住宅地の総額は1，100万円台程度、新築の戸建住宅は2，000万円台後半程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 香取市内の景気は、地方経済の低迷を背景として弱い動きとなっている。人口は減少傾向にあり、高齢化率は増加傾向にある。 |
柳堀文彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 柳堀文彦 |
|---|---|
| 価格 | 42,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 特に個別的要因はない。 |
| 地域要因 | 古くからの住宅地域で、狭隘な道路が入組む中に中小規模住宅が密集する地域も多く、新規需要は限定的だが、地価は底値感から微減傾向で推移。 |
| 地域要因の将来予測 | 住宅地域としてほぼ熟成しており、標準的使用に影響を及ぼす可能性のある地域要因の変化も認められないため、当面は現状の土地利用を維持するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は香取市佐原地区の市街地に存する住宅地域と判定。需要者は地元在住の第一次取得者が大半。香取市内においては生活利便性が高い地域であるため、区画が整う住環境良好な住宅地域では一定の需要はあるものの、狭隘な道路が入組み住宅が密集する既成住宅地域では需要が弱含んでおり、取引件数自体は全般的に少ない。需要の中心価格帯は更地で1，000万円前後、新築戸建住宅で2，500万円∼3，000万円となっている。 |
| 一般的要因 | 震災被害の影響は落ち着くも、地域経済の低迷、人口減少等の影響で、不動産需要は全般的に弱含みであり、今後もこの状況が継続すると見込まれる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | ヤブツバキクラス域代償植生,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度89506799999999 北緯 140度493557 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
佐原駅(地価相場 50,450円/㎡)大戸駅(地価相場 48,300円/㎡)香取駅(地価相場 48,300円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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