新潟県魚沼市大栃山字浦５２４番１(入広瀬駅・上条駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


4,160円

2017年01月01日に行った新潟県魚沼市大栃山字浦５２４番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を4,160円/㎡としました。

新潟県魚沼市大栃山字浦５２４番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県魚沼市大栃山字浦５２４番１
住居表示 
価格4,160円/㎡
交通施設、距離入広瀬、400m
地積487㎡
形状台形(2.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅、一般住宅等が混在する住宅地域
前面道路の状況南西5.6m県道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

草間格氏による調査レポート

不動産鑑定士草間格
価格4,160円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因魚沼中心部から遠方の住宅地域であり、顕著な要因変動は見られない。後継世代は流出し、地域の高齢化が進んでおり、土地需要の減退が続いている。
地域要因の将来予測旧入広瀬村の住宅地域であるが、豪雪や中心部より遠隔であるため不動産需要は縁者等に限定され、今後の地域性は緩やかな衰退傾向を呈しつつ概ね不変と予測する。地価水準も下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は魚沼市内の主に山間の中山間地を中心とした既成住宅地域および農家住宅地域。需要者の中心は旧来からの集落在住者など、地縁を有する個人である。圏内では地域コミュニティが成熟し隣接市町村からの転入は殆どない。標準地付近は魚沼中心部より遠方の豪雪地帯に存し、後継世代の転出による地域の担い手の高齢化等により不動産需要は限定され、地価は構造的な下落基調にある。取引件数が少ない中で恩恵的取引等が多く、中心価格帯は見出せない。
一般的要因人口は県平均の倍以上の急速な減少ペースで、不動産需要に多大な影響が生じている。豪雪地帯で住宅建築費が割高となり土地価格に負の影響がある。

渡辺茂郎氏による調査レポート

不動産鑑定士渡辺茂郎
価格4,160円/㎡
個別的要因二方路地であるが、山間の集落で効用増はない。個別的要因に変動はない。
地域要因入広瀬地区は市内でも高齢化率が高く人口減少率も大きい。豪雪地帯であり、市場は硬直化している。
地域要因の将来予測山間の豪雪地帯であり人口の減少、過疎化の影響から宅地の需要は極めて弱い。地価は引き続き下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は入広瀬地区を中心に魚沼市内全域の山間部の集落で、広域的に形成されている。需要者は圏域内の各集落の居住者又は地縁関係者にほぼ限定されている。国内有数の豪雪地帯で、圏域外からの転入もなく宅地需要は低迷している。入広瀬地区は市内においても人口減少率が大きく、不動産市場は硬直化している。散見される取引の多くは、事情を有する取引のため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因不透明感もあるが県内景気は回復基調が続く。当市の人口は5年間で約8．6％減少、県全体と比べかなり高い。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度3576373
北緯 139度0657486

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県北魚沼郡入広瀬村大字大栃山字浦５２４番１新潟県北魚沼郡入広瀬村大字穴沢字清水１１３３番外新潟県北魚沼郡入広瀬村大字大栃山字本田道下５７８番４新潟県北魚沼郡入広瀬村大字穴沢字新田１６７番新潟県北魚沼郡入広瀬村大字大栃山字新田道上１７３番３新潟県魚沼市大栃山字浦５２４番１新潟県魚沼市穴沢字清水１１３３番外新潟県魚沼市大栃山字本田道下５７８番２新潟県魚沼市穴沢字新田１６７番

参考：近隣駅の地価相場

入広瀬駅(地価相場 4,160円/㎡)上条駅(地価相場 9,100円/㎡)柿ノ木駅(地価相場 4,160円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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