熊本県熊本市南区富合町清藤字牛間４８８番９(富合駅・宇土駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


40,500円

2017年01月01日に行った熊本県熊本市南区富合町清藤字牛間４８８番９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を40,500円/㎡としました。

熊本県熊本市南区富合町清藤字牛間４８８番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番熊本県熊本市南区富合町清藤字牛間４８８番９
住居表示 
価格40,500円/㎡
交通施設、距離富合、1,200m
地積218㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模住宅が建ち並ぶ区役所に近い新興住宅地域
前面道路の状況西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

伊牟田徹氏による調査レポート

不動産鑑定士伊牟田徹
価格40,500円/㎡
個別的要因周辺の土地とほぼ同程度の市場競争力を有する。
地域要因集落内開発制度の施行以来周辺地域を含めミニ開発が盛んに行われてきたが、新規分譲は下火になっており、地価は横這い傾向にある。
地域要因の将来予測南区の公共施設に近く、集落内開発制度の施行以来周辺地域を含めミニ開発が盛んで、従来を上回る新たな価格水準が形成されたが、他地域での開発も多くなったため、地価は落ち着き、当面現状維持と予測する。
市場の特性同一需給圏は、主として旧富合町及び旧熊本市南部の川尻、野田地区等を含む周辺住宅地域である。需要の中心は、熊本市内及びその周辺に居住する30代∼40代前後のエンドユーザー等が考えられる。かつての地価水準の上昇も落ち着き、現在は地域内に格別の変動要因はないので、地価は概ね横這い傾向にある。土地は1，000万円前後、新築の戸建物件で、2，500万円前後を中心に取引が行われている。
一般的要因当区は、熊本地震による液状化の被害が一部にみられる。また、集落内開発制度による宅地開発が盛んな地域とそれ以外で地価の二極化傾向がある。

堀裕之氏による調査レポート

不動産鑑定士堀裕之
価格40,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧富合町中心部の新興の住宅地域である。集落内開発制度の指定により活発化した、ミニ分譲等の開発も落ち着いており、熟成度は年々高まっている。
地域要因の将来予測近隣地域は背後に田地が広がる新興の住宅地域である。集落内開発制度の区域指定の影響下、周辺の宅地分譲価格も安定し、今後も熟成度を増してゆくと予測される。熊本地震の影響は比較的軽微である。
市場の特性同一需給圏は、富合地区を中心とし、周辺の城南、川尻、野田地区等も含む熊本市南区の一般住宅地域である。需要者の中心は、主として自用での居住利用を目的とした個人である。旧富合町においては、集落内開発制度指定区域の影響もあり、小規模宅地分譲が多く見られ、熊本都心部への通勤者等への需要も高い。中心となる価格帯は規模によりややばらつきがあるものの、土地は総額で概ね800万∼1，000万前後と判断される。
一般的要因熊本地震の影響にも拘らず人口は微増傾向にあり、宅地供給増によるベッドタウン化の進行に加え、JR西熊本駅開業等利便性の向上も指摘される。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度7169212
北緯 130度677369

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

富合駅(地価相場 46,700円/㎡)宇土駅(地価相場 40,500円/㎡)川尻駅(地価相場 59,050円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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