三重県桑名郡木曽岬町大字三崎３９０番の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


17,000円

2017年01月01日に行った三重県桑名郡木曽岬町大字三崎３９０番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を17,000円/㎡としました。

三重県桑名郡木曽岬町大字三崎３９０番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県桑名郡木曽岬町大字三崎３９０番
住居表示 
価格17,000円/㎡
交通施設、距離近鉄弥富、6,500m
地積495㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅のほか農地も多く見られる住宅地域
前面道路の状況北4.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

吉田望実氏による調査レポート

不動産鑑定士吉田望実
価格17,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因農家集落地域の土地需要は地縁的選考性が強く、また津波リスク等の影響を受け需要は弱い。地価は下落傾向が続く。
地域要因の将来予測当該地域は、農家住宅地域として現状の住環境を維持するものと予測されるが、地価水準は水害リスク等を反映し下落傾向になるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は木曽岬町及び三重県北勢地域を含む農家集落地域であり、特に木曽岬町及び桑名市長島町や隣接する弥富町西部の農家集落地域と代替競争関係は強い。需要は地元地縁関係者が中心と考えられる。近年は水害リスクが顕著であり土地需要は弱い。敷地規模が約500㎡の土地で800万円∼900万円程度、中古戸建は800万円∼1000万円程度の需要が中心と把握される。
一般的要因木曽岬町の人口・世帯数は減少しており、三重県の平均を上回る。高齢化や津波リスク等により土地需要は低迷し、地価は下落している。

廣瀬仁氏による調査レポート

不動産鑑定士廣瀬仁
価格17,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因調整区域内に存する農家を主とする小規模な集落であって、鉄道駅から遠く、需要は限定的である。地域要因に特段変動はみられない。
地域要因の将来予測小規模な農家集落であり周囲は農地が広がる一方、公法規制もあって将来的にも現状で推移する地域である。人口減少・高齢化・水害懸念等を要因として地価の下落基調は続くと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、木曽岬町及び桑名市（旧多度町、旧長島町を含む）の農家住宅を主とした住宅地域。需要者の中心は、地縁性を有する個人がほとんどである。調整区域であり、周辺は農地が広がっており、発展的な動向は予測できない。もともと取引自体が少ないうえに水害懸念が払拭できず需要は薄い。建物の大きさや品等もまちまちであり、需要の中心となる価格帯を把握するのは困難な状況である。
一般的要因県経済は横ばい。木曽岬町の人口は減少傾向。土地取引の件数も減少傾向が窺える。水害リスク懸念の影響は小さくない。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度0654509
北緯 136度7371057

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

三重県桑名郡木曽岬村大字中和泉２８９番外三重県桑名郡木曽岬村大字西対海地字下ノ切４７５番三重県桑名郡木曽岬村大字富田子字五の割３４３番１三重県桑名郡木曽岬村字源緑輪中２６８番外三重県桑名郡木曽岬町大字栄９４番１２三重県桑名郡木曽岬町大字西対海地３９番三重県桑名郡木曽岬町大字富田子字三の割３１０番４０三重県桑名郡木曽岬町大字富田子字五の割３３５番６外

参考：近隣駅の地価相場

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード