島根県松江市青葉台１７０番(東松江駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


35,100円

2017年01月01日に行った島根県松江市青葉台１７０番(島根県松江市青葉台９−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を35,100円/㎡としました。

島根県松江市青葉台１７０番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番島根県松江市青葉台１７０番
住居表示青葉台９−１９
価格35,100円/㎡
交通施設、距離松江、5,100m
地積210㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

竹内義和氏による調査レポート

不動産鑑定士竹内義和
価格34,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因郊外丘陵地の既成住宅団地に関しては特に第一次取得者層の人気は低位で需要減退は続いている。不動産供給も続いている。
地域要因の将来予測郊外丘陵地上のやや古くなった住宅団地であり地域要因に大きな変動は生じないものと予測する。丘陵地上の住宅地域に関する不動産市場性の低下が続いているため、地価水準は下落傾向が継続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は青葉台や矢田町における既成住宅団地を中心に、橋南部東寄りの郊外住宅地域一帯の圏域。需要は市内に居住する第一次取得者層が中心である。価格帯は210㎡程度の土地で735万円前後、新築で2600万円程度で取得しやすい価格帯となっている。一方、需要家の関心は郊外丘陵地上の住宅団地よりも市街地に近い平野部の新興分譲地に向いていること、また当団地内で不動産処分が続いていることにより不動産市場性の低下が続いている。
一般的要因低金利等を背景に住宅地需要の緩やかな持ち直し傾向が認められる。既成住宅団地に関しては市場性回復は遅延している。

原田勤氏による調査レポート

不動産鑑定士原田勤
価格35,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区画街路の勾配が比較的急な団地であること等から需要は後退気味である。
地域要因の将来予測郊外の丘陵地に位置する住宅団地であり、利便性に劣後すること等から需要は減退気味である。
市場の特性同一需給圏は橋南地区郊外住宅地域の圏域。需要者の中心は、市内居住者が多く、一部、市外からの転入者も見込まれる。近年における市場の需給動向については、需要一般に回復傾向がみられるが立地条件等の良否において選別が進んでおり需要の偏在傾向がみられる。土地は800万円前後、新築の戸建物件で3000万円までが取引の中心になる価格帯と考える。
一般的要因住宅需要全般には回復傾向がみられるが、立地条件に劣る物件等への需要は限定的であり、選別が一層進んでいる。

環境情報

地形・地質

火山岩

火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 35度4451165
北緯 133度1043676

参考：該当物件周辺マップ

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島根県松江市西生馬町字手屋３６番７島根県松江市竹矢町字三所９００番ほか２筆島根県松江市富士見町１番２４ほか１筆島根県松江市山代町字鍛冶屋４２５番６島根県松江市八幡町字灘大土手外７９６番３９島根県松江市東津田町字栂前７３６番２島根県松江市八雲町日吉３３３番３８

参考：近隣駅の地価相場

東松江駅(地価相場 35,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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