島根県松江市八幡町字休免１０番４外(東松江駅・揖屋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


35,300円

2017年01月01日に行った島根県松江市八幡町字休免１０番４外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を35,300円/㎡としました。

島根県松江市八幡町字休免１０番４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番島根県松江市八幡町字休免１０番４外
住居表示 
価格35,300円/㎡
交通施設、距離東松江、1,200m
地積231㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い郊外の住宅地域
前面道路の状況西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

大野豪俊氏による調査レポート

不動産鑑定士大野豪俊
価格35,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近隣地域のような既成の住宅団地は、住民の高齢化などから新規供給されるものに比べて市場での競争力が低下している。
地域要因の将来予測開発から数十年経過した住宅団地であり、住民の高齢化が進みつつある。新興の住宅団地と比べて特に若年層に対する訴求力が弱いため、同一需給圏での地位は低下傾向にあるが、地価の下落率は改善しつつある。
市場の特性同一需給圏は、松江市橋南地区東部の住宅団地及び一部の既成住宅地域である。主な需要者は松江市に居住する第1次取得者層が中心である。特段の要因変化は無いが、若年層は新興住宅団地への志向が強いため、既存の住宅団地である近隣地域の市場競争力は低下している。土地は800万円前後、中古物件は1，000万円程度の物件が需要の中心である。中古需要が中心の地域であり、近隣地域内での住宅新築はここ数年見受けられない。
一般的要因政策効果から松江市中心部の住宅地などでは需要が顕在化しているが、人口減少が深刻な島嶼部や山間部での新規需要に回復の兆しは見えない。

中村裕一氏による調査レポート

不動産鑑定士中村裕一
価格35,300円/㎡
個別的要因西側道路で居住の快適性は普通である。
地域要因古い住宅団地でほぼ同価格帯にある新興住宅地域等との競合から、宅地需要は減退しており、地価は下落基調で推移している。
地域要因の将来予測既成市街地南東方郊外に位置する古い住宅団地で、特に近接する東出雲町の各所で施行されている土地区画整理事業施行区域の新興住宅地域等との競合を反映して、地価は下落基調で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は松江市の既成市街地南東方郊外、八幡町及びその周辺を圏域とする住宅地域。需要者の中心は低層住宅地を目途とする1次取得者層であるが、環境面に優れた東出雲町の土地区画整理事業施行などにより宅地供給が豊富なため相対的地位が低下しつつあり、市場動向は弱含み取引の低価格が散見されて地価も下落基調にある。土地は220㎡程度で800万円前後、新築の戸建住宅は2，800万円前後の物件が需要の中心である。
一般的要因経済の回復基調が続いて生産活動や個人消費が持ち直し、雇用情勢も緩やかに改善している。以前は低調であった宅地需要も徐々に回復傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 35度4496172
北緯 133度1232037

参考：該当物件周辺マップ

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島根県松江市西生馬町字手屋３６番７島根県松江市青葉台１７０番島根県松江市富士見町３番１３外島根県松江市富士見町１番３外島根県松江市八幡町字灘大土手外７９６番３９島根県松江市東津田町字栂前７３６番２島根県松江市八雲町日吉３３３番３８

参考：近隣駅の地価相場

東松江駅(地価相場 35,200円/㎡)揖屋駅(地価相場 35,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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