長崎県諫早市本明町２６６番１(諫早駅・西諫早駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


17,000円

2017年01月01日に行った長崎県諫早市本明町２６６番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を17,000円/㎡としました。

長崎県諫早市本明町２６６番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長崎県諫早市本明町２６６番１
住居表示 
価格17,000円/㎡
交通施設、距離諫早、2,800m
地積398㎡
形状台形(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域
前面道路の状況北4.5m市道
その他の接面道路東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

荒川千洋氏による調査レポート

不動産鑑定士荒川千洋
価格17,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因周辺では一部の地域で新幹線開業に向けた工事に関連して社会資本等の基盤整備は見られるが、近隣地域に変化は無く需要が弱い状況が続いている。
市場の特性同一需給圏は諫早市内一円の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は主として当該地域に地縁的選好性を有する第一次取得者である。諫早市内では調整区域内での建築規制の緩和で農家以外の住民でも住宅を取得する事が容易となっている。近隣地域周辺でも小規模な分譲地が見られるが、買主は新幹線工事に伴い立ち退いた地元住民が主となっているに過ぎず需要が強い訳ではない。中心的な価格帯は更地で7百万円弱、新築戸建で2千4百万円程度である。
一般的要因ここ数年の地域経済は殆ど停滞に近い中で個人の所得の格差だけは拡大し、不動産も同様に地域により需要の強弱が生じ、地価の2極化が進んでいる。

竹房政美氏による調査レポート

不動産鑑定士竹房政美
価格17,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域内の宅地に対する需要は弱いが、周辺は新幹線ルートの工事が進捗中であり、今後の地価水準への影響及び開発動向が期待される。
市場の特性同一需給圏は諫早市内の市街化調整区域内の一般住宅・農家住宅等が存する広域的な圏域である。需要者の中心は当該地域に地縁的選好性を有する地元居住者等が中心であり外部からの流入者は少ない。旧来から行政的条件の規制により需要者は限定的であったが、近年では法規制の緩和もあり、今後は地価水準へ影響が期待される。調整区域内の取引件数は少ないが、中心的な取引価格帯は、土地で700万円程度、新築戸建で2400万円程度と考えられる。
一般的要因地域経済の先行きは不透明感が認められるが、景気回復の兆しもあり不動産市場における需要者の物件選別は従来にも増して顕著となっている。

環境情報

地形・地質

火山砕屑岩

火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度8732797
北緯 130度0286568

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

長崎県諫早市小野島町２０６４番長崎県諫早市西里町２６８番１外

参考：近隣駅の地価相場

諫早駅(地価相場 51,800円/㎡)西諫早駅(地価相場 39,000円/㎡)東諫早駅(地価相場 51,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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