栃木県足利市上渋垂町字伊勢宮４２９番８(福居駅・県駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


31,400円

2017年01月01日に行った栃木県足利市上渋垂町字伊勢宮４２９番８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を31,400円/㎡としました。

栃木県足利市上渋垂町字伊勢宮４２９番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県足利市上渋垂町字伊勢宮４２９番８
住居表示 
価格31,400円/㎡
交通施設、距離福居、1,100m
地積214㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が散在する郊外住宅地域
前面道路の状況西5.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中山征人氏による調査レポート

不動産鑑定士中山征人
価格31,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因問屋団地や国道50号の路線商業地域に近接しており、新規分譲も見られる地域である。地価水準は、昨今の需給動向を反映し、やや下落傾向にある。
地域要因の将来予測問屋団地や国道50号の路線商業地域に近接し、新規分譲も見られるが、未利用地も多い住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価水準はやや下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR両毛線・東武伊勢崎線沿線を中心に足利市の住宅地域及びその周辺地域である。需要の中心は、足利市内の居住者が中心で、同一需給圏外からの流入は少ない。渡良瀬川河南及びその周辺部の住宅地域では、需要は比較的堅調であるが、価格水準はやや下落傾向にある。市場の中心価格帯は、土地で500万円∼1，000万円程度、新築戸建物件で1，800万円∼2，500万円程度である。
一般的要因人口の減少、高齢化率の上昇が見られる。土地取引件数及び建築着工戸数は増加傾向にあるものの、全体として土地の需要はやや弱含んでいる。

石坂芳明氏による調査レポート

不動産鑑定士石坂芳明
価格31,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺地域に於いては新規分譲地が散見され開発が進んでいる。市街地中心部からは離れているものの、利便性が高いため需給共に比較的堅調である。
地域要因の将来予測近隣地域は、国道50号沿線の路線商業地域に近接し、利便性が比較的高いため、宅地需要が比較的堅調に推移するものと予測される。地価の下落は、今後とも縮小傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は足利市内の東武伊勢崎線沿線の住宅地域である。主たる需要者は市内に居住または通勤する20代後半∼30代前半の一次取得者で、利便性の高い地域であるため、隣接市等からの転入者も見受けられる。渡良瀬川の南方にあって、近隣地域周辺は需給共に比較的堅調である。対象不動産に係る市場の中心価格帯は、土地が150㎡∼250㎡程度で、概ね500万円∼800万円程度、新築戸建物件は2，000万円∼2，300万円程度である。
一般的要因人口が減少し、高齢化率が高まり、地域経済は依然として停滞傾向にある。渡良瀬川の南方では、開発が進み、従来の市街地は変化に乏しい。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3032331
北緯 139度4637508

参考：該当物件周辺マップ

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栃木県足利市駒場町字東６５６番２栃木県足利市島田町字神明下６６４番２栃木県足利市島田町字北４２７番１栃木県足利市堀込町字宮前１６０番栃木県足利市福富町字春田１０９８番１外栃木県足利市助戸仲町４６５番７栃木県足利市福居町字金窪６４１番１栃木県足利市福富町字長渕１３４６番２栃木県足利市上渋垂町字朝倉６０９番栃木県足利市問屋町１５３５番９外栃木県足利市島田町字本屋敷８５８番１０

参考：近隣駅の地価相場

福居駅(地価相場 33,400円/㎡)県駅(地価相場 28,400円/㎡)東武和泉駅(地価相場 33,400円/㎡)足利市駅(地価相場 40,600円/㎡)足利駅(地価相場 38,800円/㎡)野州山辺駅(地価相場 33,250円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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