岩手県奥州市前沢区字沖田８４番４(前沢駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


18,500円

2017年01月01日に行った岩手県奥州市前沢区字沖田８４番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を18,500円/㎡としました。

岩手県奥州市前沢区字沖田８４番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岩手県奥州市前沢区字沖田８４番４
住居表示 
価格18,500円/㎡
交通施設、距離前沢、1,700m
地積298㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が立地する区画整理済の住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐々木光政氏による調査レポート

不動産鑑定士佐々木光政
価格18,500円/㎡
個別的要因地域においては標準的画地であり、他の不動産との間の需要、競争力等に格別の変動はない。
地域要因同一需給圏内の前沢駅近辺における大規模団地の開発供給により当地域の地価に相対的割高感があり、宅地需要は低迷し地価は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測熟成しつつある戸建住宅地域で、特に将来的変動要因はないため当面現状のまま推移するものと予測する。前沢区中心部から離れているため今後も土地取引は低調に推移し、地価は下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は前沢区の一般住宅地域一円及び周辺区で地域要因の類似性がある一般住宅地域である。需要者の中心は当区居住者及び水沢区や周辺地域への通勤者である。近年の市場動向としては、前沢駅北方近隣において土地区画整理事業による大規模分譲開発が施行され前沢区における宅地供給の中心となっている。当地域は区中心部への接近性及び利便性が劣るため需要は低迷し地価の下落が続いている。需要の中心価格帯は300㎡で560万円前後である。
一般的要因人口の減少、高齢化率の上昇が続くが、地域経済は雇用、所得環境の改善が見られ公共投資、住宅投資を中心に緩やかな回復基調を続けている。

吉田美弥氏による調査レポート

不動産鑑定士吉田美弥
価格18,400円/㎡
個別的要因地域では標準的な画地であり、市場競争力に影響を及ぼすような要因の変動はない。
地域要因中心市街地において宅地が大量供給される中、接近条件にやや劣り、総額的な値頃感もない当地域の需要は低迷しており、地価は弱含みである。
地域要因の将来予測換地処分から25年以上が経過するが、未だ空地も見られる中規模住宅団地で、今後も徐々に熟成度を高めながら推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は奥州市前沢区の住宅地域一円で、需要者は前沢区内居住者や水沢区等周辺地域への通勤者世帯が中心である。当区における不動産市場は、駅東口の土地区画整理事業や総合支所北側の大規模分譲、その他ミニ開発等、供給が比較的豊富であるも、取引件数は少なく、地価は下落基調が続いている。画地規模は様々であるが、一般住宅用地としては土地総額で500∼600万円程度までの物件が取引需要の中心と判断される。
一般的要因同一需給圏内の人口は県平均を上回って減少しており、土地取引も少なく、地価の下落基調は続いている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 39度0376343
北緯 141度1222662

参考：該当物件周辺マップ

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岩手県胆沢郡前沢町字向田４４番１８岩手県胆沢郡前沢町字三日町２７番岩手県胆沢郡前沢町字新町裏４６番１岩手県胆沢郡前沢町字平小路４１番７岩手県胆沢郡前沢町古城字比良７３番２岩手県胆沢郡前沢町字下小路１５番６岩手県胆沢郡前沢町字三日町１４番岩手県奥州市前沢区字新町裏４６番１岩手県奥州市前沢区字平小路４１番７岩手県奥州市前沢区駅東２丁目３番７岩手県奥州市江刺区大通り７９番１岩手県奥州市前沢区字三日町２７番

参考：近隣駅の地価相場

前沢駅(地価相場 18,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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