千葉県鴨川市小湊字田町８８番(安房小湊駅・行川アイランド駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


18,600円

2017年01月01日に行った千葉県鴨川市小湊字田町８８番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を18,600円/㎡としました。

千葉県鴨川市小湊字田町８８番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県鴨川市小湊字田町８８番
住居表示 
価格18,600円/㎡
交通施設、距離安房小湊、1,500m
地積89㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、漁家住宅等が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南3.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

伊藤正行氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤正行
価格18,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小湊地区の標準的な住宅地域としての環境に変化はないが、地縁的選好性が強い地域である。高齢化・人口減少から、地価は軟調気味である。
地域要因の将来予測漁師町でもある地域としての住環境に変化はないが、地域の人口減少と高齢化の進行により、地価の軟調傾向は続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は、鴨川市を中心に隣接する勝浦市、南房総市を含むJR内房線・外房線の沿線に所在する住宅地域と判定した。地域は小湊地区でも標準的な住宅地で、需要者の中心は、血縁、地縁性を有する個人と捉えられる。地区内での宅地供給は少ないが、地域人口の減少は地価を押し下げる要因となっており、地価の軟調傾向は止まらない。宅地取引は希であるが、需要の中心価格帯は、土地単価で㎡当たり1．9万円前後と考えられる。
一般的要因国道・県道沿いの大型店舗等は活況を呈しているが、旧市街の商業地の衰退傾向は否めない。住宅地の地価動向は地域によるブレがある。

鈴木聡氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木聡
価格18,600円/㎡
個別的要因個別的要因についての特段の変動は認められない。
地域要因小湊地区は市の中心から遠隔地に位置しており、旧来からの住宅地域という側面も存在し、需要は弱く、地価は引き続き弱含みと考えられる。
地域要因の将来予測旧来からの一般住宅地域であり、地域要因に特段の変動は存在しない。将来的にも現状のまま推移すると予測される。地価水準は、依然として需要が弱含みの中にも底堅さを内包している。
市場の特性同一需給圏は、鴨川市を中心に、南房総市、館山市所在の住宅地域であり、JR内房線、JR外房線沿線の各駅を駅勢圏とする範囲と判定した。当該地域に地縁、血縁等を有する地元居住者等が、市場における需要中心層と考えられる。旧来からの小湊地区の住宅地域であり、地域性から大きな需要の伸びは期待できず、基礎的需要という底堅さは存在するものの、限定的と判断される。需要の価格帯は、土地単価で概ね20，000円／㎡を若干下回る程度と見られる。
一般的要因鴨川市の人口は減少傾向が継続しているが、宅地供給は地勢的要因から限られており、地価は概ね横這い、乃至、若干の下落傾向と考察される。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生宅地
災害リスク：津波津波の浸水域(元禄16年(1703) 元禄地震)
過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度1230006
北緯 140度1986754

参考：該当物件周辺マップ

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千葉県安房郡天津小湊町小湊字田町８８番千葉県鴨川市小湊字田町８８番

参考：近隣駅の地価相場

安房小湊駅(地価相場 18,600円/㎡)行川アイランド駅(地価相場 22,650円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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