秋田県湯沢市材木町１丁目８１番２２(湯沢駅・上湯沢駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


25,900円

2017年01月01日に行った秋田県湯沢市材木町１丁目８１番２２(秋田県湯沢市材木町１−１−４０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を25,900円/㎡としました。

秋田県湯沢市材木町１丁目８１番２２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番秋田県湯沢市材木町１丁目８１番２２
住居表示材木町１−１−４０
価格25,900円/㎡
交通施設、距離湯沢、250m
地積527㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、営業所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
前面道路の状況西20.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

堀範子氏による調査レポート

不動産鑑定士堀範子
価格26,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中心市街地の空店舗が増加し続けており、湯沢市では対策支援事業を推進している。
地域要因の将来予測湯沢駅に近接する路線商業地域であるが、郊外型店舗の増加により空洞化が進行しており、衰退に歯止めがかからない状況が続いている。よって、土地の需要もなく、当面、地価は下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、広域的に秋田県南部の商業地域全域に及ぶ。県南地域の商況の回復は遅れており、核となる商業施設の有無による地価の個別化が進行している。商業地の取引は、公共事業による買収や隣接地の取得といった事情を含むものが多く、土地・建物についても総額を抑えた物件が需要の中心である。近年、湯沢市における新規出店目的の更地取引は皆無であったが、国道沿いの古館町と田町に新店舗が2軒開業した。
一般的要因湯沢市の人口は4．6万人であり、過去5年間で11％減少した。特に雄勝地区の人口減少率が高く、空き家の増加等が大きな問題となっている。

石塚充氏による調査レポート

不動産鑑定士石塚充
価格25,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因国道沿線ではあるが、新規出店等はあまり見られない。しかし、地価水準が背後住宅地に近づいており下落幅は縮小している。
地域要因の将来予測国道沿いの商業地として特に変化はなく、現状のまま推移するものと予測する。IC周辺の商業地と比べ引き合いは弱いが、周辺の地価動向の影響もあり、今後下落傾向は縮小するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、県南地区の商業地域で、特に湯沢市内の商業地域と代替競争関係が強い。主たる需要者は、湯沢市内に拠点を有する個人事業主及び県内の法人等である。商業地の需要の中心は、IC周辺に移行しており、国道沿いとはいえ、当該地域のような既成商業地に対する取引は少ない。このように取引自体も少ない地域であることから、需要の中心となる価格帯を見出せない状況にある。
一般的要因商業地への需要は未だ弱含みであるが、住宅地の地価水準との接近は、下落幅を縮小させる一因になっている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 39度1629429
北緯 140度4892941

参考：該当物件周辺マップ

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秋田県雄勝郡皆瀬村川向字下菅生１４番８内秋田県雄勝郡皆瀬村畑等字湯元３９番秋田県湯沢市岡田町３７番秋田県湯沢市田町２丁目２４１番１秋田県湯沢市字中野１００番秋田県雄勝郡稲川町川連字万九郎屋布５３番９外秋田県雄勝郡皆瀬村川向字下村１２６番１秋田県湯沢市駒形町字八面清水田１１番１

参考：近隣駅の地価相場

湯沢駅(地価相場 24,400円/㎡)上湯沢駅(地価相場 24,400円/㎡)下湯沢駅(地価相場 25,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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