新潟県新潟市西区北場字立野２０番１外(寺尾駅・新潟大学前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


14,700円

2016年01月01日に行った新潟県新潟市西区北場字立野２０番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を14,700円/㎡としました。

新潟県新潟市西区北場字立野２０番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市西区北場字立野２０番１外
住居表示 
価格14,700円/㎡
交通施設、距離小針、5,000m
地積1,885㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況南9.0m県道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

岩橋泰規氏による調査レポート

不動産鑑定士岩橋泰規
価格14,700円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因市街化調整区域内の集落地域で、農家住宅への土地需要が低下している。
地域要因の将来予測農家住宅が建ち並ぶ農村集落で、北側背後に県道が整備されて以降は交通量が減少している。新規需要も見込めないため、地価は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は西区や隣接する南区や西蒲区などの農家住宅が建ち並ぶ農村集落一円。需要者は同じ集落内の居住者及び地縁関係者に限られ、他圏域からの転入はほとんど見られない。農業経営者の高齢化、若年層の農業離れなどから農村宅地に対する需要は少なく、農地価格も下落していることから不動産需要は弱く硬直化している。地域の取引は少なく、需要の中心となる価格帯は見いだしにくい状況である。
一般的要因西区の人口・世帯数は微増傾向にある。不動産取引件数は前年より増加しており、地域経済は緩やかな回復基調にある。

滝澤真史氏による調査レポート

不動産鑑定士滝澤真史
価格14,700円/㎡
個別的要因個別的要因に格別の変動要因はない。
地域要因既成の農家集落地域であり、地域要因に格別の変動要因はない。
地域要因の将来予測旧黒埼町の農家住宅地域。既存集落区域に所在し、市街化調整区域における公法上の規制はかなり緩和されているものの、新規の需要・供給は限定的。少子・高齢化の影響もあり、地価は今後も下落傾向で続くものと予測。
市場の特性同一需給圏は、新潟市西区のうち、市街化調整区域の指定を受けた農家住宅地域一円。既存集落区域に所在する場合などは公法上の規制がかなり緩和されているものの、需要者の中心は地元集落に一定の地縁を有する者にほぼ限定される。近年、景気は持ち直しつつある一方で、給与所得等の伸びは鈍く、さらには高齢化や後継者不足による農家数の減少を背景に、取引件数は僅少である。取引に係る規模等も多様であるので、市場の中心価格帯は見出し難い。
一般的要因西区では人口微増。取引件数・建築着工は上向きつつある。住宅地の地価は利便性の高い地点で安定的に推移。全体で下落率は縮小するが依然弱含み。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度8530287
北緯 138度9929261

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県新潟市西区立仏字百目山１０１４番新潟県新潟市西区北場字立野２０番１外新潟県新潟市西区小新２丁目１３０番１２

参考：近隣駅の地価相場

寺尾駅(地価相場 61,300円/㎡)新潟大学前駅(地価相場 55,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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