茨城県筑西市女方字東新田２６８番６２(川島駅・玉戸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


22,200円

2017年01月01日に行った茨城県筑西市女方字東新田２６８番６２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を22,200円/㎡としました。

茨城県筑西市女方字東新田２６８番６２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県筑西市女方字東新田２６８番６２
住居表示 
価格22,200円/㎡
交通施設、距離川島、1,200m
地積200㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況南西3.6m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

鈴木信也氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木信也
価格22,200円/㎡
個別的要因道路方位についてはやや優れるが、その他の個別的要因については標準であり、選好性に大きな影響は認められない。個別的要因に変動はない。
地域要因住民の高齢化が進んでいる古くからの住宅団地で、地価は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測「常緑団地」は古い住宅団地で人口減少傾向と予測する。二極化の傾向の中で、古い住宅団地の需要は脆弱で、地価水準は当面下落傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は筑西市を主として近隣市町を含む既存住宅地域であるが、JR水戸線「川島」駅、「玉戸」駅勢圏の住宅地との代替性が強い。主たる需要者は筑西市に地縁を有するエンドユーザーである。同一需給圏内では区域指定を受ける地域内の新規分譲地の選好性が高く、古くからの既存住宅団地等に対する需要は依然として弱い。需要の中心となる価格帯は土地が60坪程度で400∼500万円程度、新築戸建が1，000万円台後半程度である。
一般的要因筑西市の人口は減少傾向（5年間でマイナス3．6％）にある。高齢化率は28．9％と県平均27．6％を上回る。

山口克次氏による調査レポート

不動産鑑定士山口克次
価格22,200円/㎡
個別的要因道路方位が南西側であるため標準画地に比べ日照等において優位。競争力等は類似地域内の不動産とほぼ同一にある。
地域要因地域要因に特段の変動要因はない。周辺類似地域内の不動産市況は弱含みにて推移しており、地価は未だ弱含み傾向。
地域要因の将来予測近隣地域は、約40年程前に分譲された住宅地域であり、周辺に特段の宅地開発等はなく今後においても現状に近い状態で推移していくものと判断。
市場の特性 同一需給圏の範囲は、JR水戸線沿線を中心とした住宅地域と判定。但し同線下館駅から徒歩5分程度の駅に近い住宅地域等は除く。想定される需要者は地元居住の概ね30歳代の一次取得者が中心であり、需要は限定される。近年の住宅需要は区画整理地内及び低価格帯地区にシフトしており、既存住宅地の需要はやや弱い。尚、市場で中心となる価格帯は土地60坪程度で450万円前後、新築戸建住宅で1，500∼2，000万円弱の水準と把握される。
一般的要因下館駅南側及び北西側徒歩圏内には良質な住宅が供給されており、需給は概ね良好。但し既成市街地内及びその他筑西市内では住宅需要はやや弱含み。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生畑
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度2896637
北緯 139度9175575

参考：該当物件周辺マップ

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茨城県下館市大字小川字前原１３９１番外茨城県下館市大字伊佐山字本宿１４６番６茨城県下館市大字岡芹字上９８２番茨城県下館市小川字箱ケ島１４７９番４６茨城県下館市大字市野辺字高堤３８４番１茨城県筑西市小川字箱ケ島１４７９番４６茨城県筑西市女方字砂田１９９番茨城県筑西市伊佐山字本宿１４６番６茨城県結城市大字結城字塔ノ下町７３９番１１茨城県結城市久保田字本田１３９番

参考：近隣駅の地価相場

川島駅(地価相場 32,000円/㎡)玉戸駅(地価相場 24,550円/㎡)東結城駅(地価相場 34,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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