茨城県久慈郡大子町大字大子字後山５３４番２外(常陸大子駅・袋田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


12,200円

2017年01月01日に行った茨城県久慈郡大子町大字大子字後山５３４番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を12,200円/㎡としました。

茨城県久慈郡大子町大字大子字後山５３４番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県久慈郡大子町大字大子字後山５３４番２外
住居表示 
価格12,200円/㎡
交通施設、距離常陸大子、550m
地積460㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ町中心部背後の既成住宅地域
前面道路の状況北西4.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

後藤伸一氏による調査レポート

不動産鑑定士後藤伸一
価格12,200円/㎡
個別的要因形状、規模等は標準的画地である。要因に変動は見られない。
地域要因駅に近接する中心市街地背後の住宅地で、ある程度取引がみられるものの、絶対数が少なく、今後も地価下落が続き高止まり傾向にある。
地域要因の将来予測中心市街地背後の住宅地域であり、当面は現状の住環境を維持するものと予測する。慢性的な人口減及び高齢化率の増加の影響等から需給動向は回復しておらず、地価の下落は今後も続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、久慈郡大子町及びJR水郡線県北部の隣接市町村における住宅地域である。需要者の中心は、同圏内に居住する需要者等が中心で、圏外からの転入者はほとんど見られない。慢性的な高齢化と過疎化が進んでいる状況にあり回復の傾向は現状認められない。需要の価格の中心は、土地面積約400㎡∼500㎡程度、土地総額600万円程度であり、新築住宅で2，200万円程度の水準である。
一般的要因大子町は、高齢化及び人口減が続いている状況で、回復の兆しは見いだせず、今後も同傾向が続くと予測され、地価下落幅は高止まり傾向にある。

塚本修一氏による調査レポート

不動産鑑定士塚本修一
価格12,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便性は良好であるが、道路条件がやや劣る住宅地域であり、かつ絶対的需要不足から地価は継続して下落している。
地域要因の将来予測一般住宅中心の既成住宅地であり、特段の発展要因も見られないことから、現状の住環境を維持していくものと予測する。過疎化・高齢化が進んでおり、需要不足から地価は下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は大子町の住宅地域のほぼ全域と、隣接する常陸大宮市の住宅地域の一部を含む。需要者の中心は地縁的選好性を有する一次取得者であり、外部からの流入はほとんど見られない。供給は転出・不良債権化した担保不動産の処分等によるものが中心で量的には少なく、需要は人口減少・過疎化の進行により不足状態が続いている。需要の中心価格帯は土地のみで600万円、新築戸建で2500万円前後である。
一般的要因大子町の人口は1％台の減少、高齢化率は41．8％と高く過疎化が進行中。地域経済は低迷しており不動産需要は低調な状態が続く。

環境情報

地形・地質

火山砕屑岩

火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度7707819
北緯 140度3538629

参考：該当物件周辺マップ

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茨城県久慈郡大子町大字北田気字上ノ原８１７番２４茨城県久慈郡大子町大字大子字本町南側６９０番２茨城県久慈郡大子町大字池田字中内６７５番５茨城県久慈郡大子町大子字泉町北側７１８番３茨城県久慈郡大子町頃藤字馬道下４６８１番３

参考：近隣駅の地価相場

常陸大子駅(地価相場 12,200円/㎡)袋田駅(地価相場 12,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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