茨城県久慈郡大子町大字大子字本町南側６９０番２(常陸大子駅・袋田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


18,300円

2017年01月01日に行った茨城県久慈郡大子町大字大子字本町南側６９０番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を18,300円/㎡としました。

茨城県久慈郡大子町大字大子字本町南側６９０番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県久慈郡大子町大字大子字本町南側６９０番２
住居表示 
価格18,300円/㎡
交通施設、距離常陸大子、350m
地積174㎡
形状(1.0:4.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の各種店舗が建ち並ぶ駅前商業地域
前面道路の状況北7.5m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

後藤伸一氏による調査レポート

不動産鑑定士後藤伸一
価格18,300円/㎡
個別的要因形状、規模等は標準的画地である。要因に変動は見られない。
地域要因駅前の旧来からの商店街で、路線商業地域に顧客が流れており、当該地域の新規出店等もみられず、地価の下落が続き、高止まり傾向にある。
地域要因の将来予測旧来からの駅前商業地域で、新規店舗需要等が少なく、旧来からの商店街である。当面は現状のまま推移するものと予測する。今後も地価下落傾向にあると予測する。
市場の特性同一需給圏は、茨城県北部の商業地域と判定した。路線商業地域の発展等により、既存の駅前商業地域は低迷を続けている。一方で高齢化等の影響からある程度近場の商店街への需要も今後存すると予測する。需要者の中心は、旧来からの地元個人事業者等が中心である。新規に出店する店舗等は現状見いだせない状況にある。需要の中心となる価格帯は実際の取引が少なく、見出せない状況にある。
一般的要因景気は堅調であるが、人口減少及び郊外の路線商業地域への顧客流出、ネット販売等の普及等により駅前商業地域は衰退傾向にある。

塚本修一氏による調査レポート

不動産鑑定士塚本修一
価格18,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因池田地区の新興商業地域への顧客流失、大子町の人口減少により収益性は低下しており、地価は継続して下落している。
地域要因の将来予測池田地区の新興商業地域及び隣接市の商業施設に顧客が流失し、商況は低下傾向が続くものと予測する。過疎化が進み商業収益性は低下していることから、商業地需要は弱く、地価は継続して下落するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は大子町の商業地域のほぼ全域と、県北の常陸大宮市・那珂市の商業地域の一部を含む。需要者は地縁性を有する個人、個人事業者及び小規模法人が中心であり、商況が低下傾向にあることから、外部からの流入はほとんど見られない。池田地区の新興商業地域へ顧客は流失しており、商業収益の低下により商業地需要は弱く、市場では供給過多の状態が続いている。なお需要の中心価格帯は画地規模が多様なことから見出せない。
一般的要因大子町の人口は1％台の減少、高齢化率は41．8％と高く過疎化が進行中。地域経済は低迷しており不動産需要は低調な状態が続く。

環境情報

地形・地質

火山砕屑岩

火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度7707819
北緯 140度3538629

参考：該当物件周辺マップ

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茨城県久慈郡大子町大字北田気字上ノ原８１７番２４茨城県久慈郡大子町大字大子字瀬戸田８２８番４内茨城県久慈郡大子町大字池田字中内６７５番５茨城県久慈郡大子町大子字泉町北側７１８番３茨城県久慈郡大子町頃藤字馬道下４６８１番３

参考：近隣駅の地価相場

常陸大子駅(地価相場 12,200円/㎡)袋田駅(地価相場 12,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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