神奈川県横浜市戸塚区品濃町５２３番１外(東戸塚駅・下永谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
408,000円
2017年01月01日に行った神奈川県横浜市戸塚区品濃町５２３番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を408,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県横浜市戸塚区品濃町５２３番１外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 408,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 東戸塚、500m |
| 地積 | 1,131㎡ |
| 形状 | (1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F |
| 利用現況 | 寄宿舎 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | マンション、店舗、住宅等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西12.0m市道 |
| その他の接面道路 | 南側道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種中高層住居専用地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),150(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
松原壮太郎氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 松原壮太郎 |
|---|---|
| 価格 | 408,000円/㎡ |
| 個別的要因 | この1年で個別的要因の変動は特に見られない。 |
| 地域要因 | 最寄駅から徒歩圏の住環境良好な地域であり、マンション適地として需要が大きい。地価水準は上昇基調で推移するものと思料する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、広くは横浜市及び隣接する川崎市、狭くは東戸塚駅及び戸塚駅から徒歩圏内に所在する中層共同住宅地域である。需要者は東京や横浜中心部へ通勤する一次取得者層をターゲットとする大手マンションデベロッパー等が中心となる。労務費や建設資材の高騰を販売価格に転嫁できる当地域においてはマンション素地の需要は底堅い状態にある。取引される価格帯はまちまちであるが、㎡当たり概ね350∼450千円程度が需要の中心となる価格帯である。 |
| 一般的要因 | 景気の回復基調が続く中、戸塚区の住宅地は駅徒歩圏や住環境良好な地域を中心に需要は堅調に推移している。 |
塚田貴洋氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 塚田貴洋 |
|---|---|
| 価格 | 408,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域周辺は最寄駅からの利便性が良好であり、希少性が認められる。建築費高騰の懸念材料はあるが、今後更なる需要増が期待される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は東戸塚駅若しくはその周辺各駅を最寄駅とする中大規模一般住宅地域一帯であるが、特に代替性が認められるのは戸塚区内の利便性が優れたマンション適地である。市場参加者の内需要者は販売を目的とした不動産開発業者が中心である。区内ではマンション建設が相次いでおり、開発用地の需要は見込まれている。建築費の高騰等懸念される要因はあるが、今後も資金調達環境の改善から需要増が期待される。 |
| 一般的要因 | 戸塚区の人口及び世帯数は微増傾向にある。住宅地価格は駅に近く利便性が優れた地域は上昇傾向にあり、マンション適地の地価は上昇している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度42349859999999 北緯 139度5576498 |
参考：該当物件周辺マップ
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神奈川県横浜市戸塚区上倉田町字三本松２２２番１及び２４８番神奈川県横浜市戸塚区和泉町字三ツ俣４２０７番３神奈川県横浜市戸塚区桂町字中耕地３２６番４神奈川県横浜市戸塚区和泉町６２２３番７神奈川県横浜市戸塚区上柏尾町字清水頭３４０番４３神奈川県横浜市戸塚区小菅ケ谷町字小山２８０４番３５４神奈川県横浜市戸塚区前田町５０３番１外神奈川県横浜市戸塚区上柏尾町字ソトゴウ５２７番７１神奈川県横浜市戸塚区前田町字原田７９番１
参考：近隣駅の地価相場
東戸塚駅(地価相場 178,000円/㎡)下永谷駅(地価相場 181,500円/㎡)舞岡駅(地価相場 181,000円/㎡)上永谷駅(地価相場 196,000円/㎡)戸塚駅(地価相場 176,000円/㎡)弘明寺駅(地価相場 201,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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