神奈川県横浜市緑区十日市場町字中山谷１８６５番１６(中山駅・川和町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


204,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市緑区十日市場町字中山谷１８６５番１６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を204,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市緑区十日市場町字中山谷１８６５番１６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市緑区十日市場町字中山谷１８６５番１６
住居表示 
価格204,000円/㎡
交通施設、距離十日市場、1,100m
地積199㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)1FB1
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況東5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

北見文彦氏による調査レポート

不動産鑑定士北見文彦
価格204,000円/㎡
個別的要因個別的要因について特出すべき変動要因はない。
地域要因当該地域は最寄り駅からやや距離のある地域に所在しており、需要は横ばい圏域で推移している。
地域要因の将来予測中小規模一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、今後格別の変動はないものと思料する。容積率が高く敷地の細分化も認められることから、今後も地価は安定的に推移していくものと思われる。
市場の特性同一需給圏の範囲は、JR横浜線の各駅を最寄り駅とする緑区内を中心とした住宅地域である。需要者は横浜市内及び東京方面へ勤務する給与所得者層が中心であり、需要は比較的安定している。地域内は容積率も比較的高いことから細分化傾向が見られ、市場の中心的価格は土地100㎡程度で2500万円前後、新築戸建については3500万円∼4000万円程度である。
一般的要因歴史的な低金利や優遇税制等を背景に、利便性良好な土地の需要は概ね底堅であるが、利便性の劣る土地の住宅需給については改善の動きは弱い。

荻原久男氏による調査レポート

不動産鑑定士荻原久男
価格204,000円/㎡
個別的要因東側道路で、北側道路の画地と比較して日照・通風等がやや優り、競争力はやや優る。個別的要因に変動はない。
地域要因区画整然とした住宅地域で、やや起伏はあるが駅から徒歩圏にあり、長津田駅方面への利便性も良好である。需要は堅調で地価は強含み傾向にある。
地域要因の将来予測当地域は、中規模の一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、低層住宅地域として概ね熟成しており、当分の間は現状を維持していくものと予測する。駅から徒歩圏で、地価は、強含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR横浜線沿線で緑区、青葉区の圏域にある住宅地域である。需要者の中心は横浜市内に勤務するサラリーマン層で、駅から徒歩圏で住環境は良好で、生活利便性も悪くはないことから市外からの転入も認められる。周辺に新規の大規模開発等はなく、需給関係は安定している。画地規模の細分化もみられており、取引の中心となる価格帯は、規模により幅があるが、土地で3千万円∼4千万円前後、新築建売住宅で4千5百万円前後である。
一般的要因景気は回復基調にあり、地価は都心地価上昇の及びやすい沿線地域は上昇傾向にあるが、バス便等の利便性の劣る地域は横ばい傾向といえる。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5123958
北緯 139度5380056

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

中山駅(地価相場 228,500円/㎡)川和町駅(地価相場 228,000円/㎡)十日市場駅(地価相場 235,500円/㎡)鴨居駅(地価相場 189,500円/㎡)都筑ふれあいの丘駅(地価相場 262,000円/㎡)藤が丘駅(地価相場 261,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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