神奈川県横浜市緑区中山町字池ノ谷７９６番１０１(中山駅・川和町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


170,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市緑区中山町字池ノ谷７９６番１０１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を170,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市緑区中山町字池ノ谷７９６番１０１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市緑区中山町字池ノ谷７９６番１０１
住居表示 
価格170,000円/㎡
交通施設、距離中山、1,800m
地積119㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域
前面道路の状況北4.7m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

後藤和明氏による調査レポート

不動産鑑定士後藤和明
価格170,000円/㎡
個別的要因近隣地域における標準的な画地であり、代替・競争関係にある他の不動産と比較しても、競争力の程度は普通である。
地域要因昭和40年代はじめに分譲された住宅地域であり、鉄道駅からやや遠いため、需要はすくない。相続等による画地の分割が進みつつある。
地域要因の将来予測低層戸建住宅地域として成熟しており、特段の変動要因もないことから、今後もほぼ現状のまま推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、JR横浜線沿線の住宅地域である。鉄道駅、商店街から遠くバス便も少ない地域である。地勢は起伏があり北傾斜の地域である。典型的需要者は、緑区内及び周辺区に居住するサラリーマン層であり、ほぼ横浜市内及び川崎市方面への通勤である。成熟した戸建住宅地域であり大規模開発等はなく、需給関係は安定的。中心価格帯は、新築戸建住宅で3，000万円∼3，500万円、中古住宅は2，600万円程度。
一般的要因景気は、このところ弱さもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。不動産市況も全般的に回復基調にある。

荻原久男氏による調査レポート

不動産鑑定士荻原久男
価格170,000円/㎡
個別的要因対象標準地は北側道路であり、住環境は普通で、競争力の程度は普通である。個別的要因に変動はない。
地域要因駅から遠いバス利用の古い住宅団地内の地域で、画地分割も見られる。地価は概ね横ばいで推移している。
地域要因の将来予測当地域は、一般住宅が建ち並ぶ起伏のある住宅地域で、低層住宅地域として概ね熟成しており、当分の間は現状を維持していくものと予測する。地価は、概ね横ばいで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR横浜線沿線で緑区、青葉区の圏域にある住宅地域である。需要者の中心は横浜市内に勤務するサラリーマン層で、駅から遠く、交通及び生活利便性が劣るため市外からの転入者はやや少ない。一次取得者層向けの中古住宅の取引が多く、周辺に大規模開発等はなく、既存住宅の取引や旧来からの画地の分割に伴う供給が中心で、需給関係は安定している。取引の中心となる価格帯は、土地で2千万円前後、新築の建売住宅で3千5百万円前後である。
一般的要因景気は回復基調にあり、地価は都心地価上昇の及びやすい沿線地域は上昇傾向にあるが、バス便等の利便性の劣る地域は横ばい傾向といえる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度513429
北緯 139度5415498

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

中山駅(地価相場 228,500円/㎡)川和町駅(地価相場 228,000円/㎡)鴨居駅(地価相場 189,500円/㎡)十日市場駅(地価相場 235,500円/㎡)都筑ふれあいの丘駅(地価相場 262,000円/㎡)藤が丘駅(地価相場 261,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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