新潟県新発田市下中ノ目字村中７４７番(中浦駅・西新発田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


7,500円

2017年01月01日に行った新潟県新発田市下中ノ目字村中７４７番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を7,500円/㎡としました。

新潟県新発田市下中ノ目字村中７４７番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新発田市下中ノ目字村中７４７番
住居表示 
価格7,500円/㎡
交通施設、距離中浦、1,500m
地積778㎡
形状不整形(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が多い国道背後の住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

天春敦氏による調査レポート

不動産鑑定士天春敦
価格7,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因農家住宅が中心の地域にあり、農業経営、住環境の面からも新たな需要は極めて限定される。需要が弱く地価は下落が続いている。
地域要因の将来予測市街化調整区域内の集落地域であり、将来的にも概ね現状を維持して推移するものと考えられるが、人口の減少、高齢化の進行等により地価は弱含みで推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は新発田市豊浦地区及びその周辺における郊外の農家住宅地域等である。主な需要者は地縁的関係を有する個人が中心となる。市郊外にあり、中心部への人口流出等により人口減少が進んでいる地域であるため、需要は極めて限定されている。市場の中心価格帯は、取引自体が少ないため、明確な中心価格帯を見いだせない状況にある。
一般的要因新発田市の世帯数はここ数年微増が続いているが、人口は減少傾向が続いている。土地取引件数も減少傾向にあり宅地需要は総じて弱い。

伊藤正弘氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤正弘
価格7,500円/㎡
個別的要因代替・競争等の関係にある不動産との比較において、特段の優劣は認められない。個別的要因に変動はない。
地域要因新発田市郊外の農家住宅が中心の農村住宅地であり、その需要は縮小傾向が続いている。
地域要因の将来予測新発田市郊外の農家住宅を主とする住宅地域であり、今後とも現状の用途が維持されるものと予測する。地価水準は、農村部の住宅地の需要が縮小傾向にあること等から弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は新発田市豊浦地区及びその周辺における農村部の住宅地域であり、需要者は地縁的関係を有する個人が中心である。人口の減少が進んでいる地域であるため、需要は縮小傾向が続いている。市場の中心価格帯は、取引自体が少ないため、明確な中心価格帯を見い出せない状況である。
一般的要因地域経済の回復は弱く、先行きは不透明で、土地取引は新規開発地以外は不活発である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度9208376
北緯 139度305419

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県北蒲原郡豊浦町大字乙次字西手３８２番９ほか２筆新潟県北蒲原郡豊浦町大字下中ノ目字村中７４７番新潟県北蒲原郡豊浦町大字乙次字西手４２８番外１筆新潟県新発田市大字下中ノ目字村中７４７番新潟県新発田市大字乙次字西手４２８番外新潟県新発田市乙次字西手４２８番外

参考：近隣駅の地価相場

中浦駅(地価相場 27,700円/㎡)西新発田駅(地価相場 33,300円/㎡)新発田駅(地価相場 35,350円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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