秋田県南秋田郡八郎潟町字昼根下９３番２(八郎潟駅・井川さくら駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


14,400円

2017年01月01日に行った秋田県南秋田郡八郎潟町字昼根下９３番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を14,400円/㎡としました。

秋田県南秋田郡八郎潟町字昼根下９３番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番秋田県南秋田郡八郎潟町字昼根下９３番２
住居表示 
価格14,400円/㎡
交通施設、距離八郎潟、330m
地積267㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗等の中に住宅が混在する既成商業地域
前面道路の状況西15.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

戸澤一喜氏による調査レポート

不動産鑑定士戸澤一喜
価格14,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅前再開発事業で完成した公共施設の利用客は多いが、当地域商店街全体への効果は小さく、上記一般的要因のもと地価下落傾向は依然否めない。
地域要因の将来予測商圏人口の減少や郊外大型店等への顧客流出のもと、駅前再開発事業も商店街全体の活性化への効果は小さく、土地取引にも影響は見られない。地価は住宅地の水準に近づいているが、まだ当分下落傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は、八郎潟町のほか近隣市町の商業地域、また住宅も混在する地域で住宅地との価格差も少なく背後住宅地域の一部も需給圏に含む。需要者は地縁的選好性を有する地元企業や個人事業者等が中心である。町民対象の商業地域で商圏が狭いうえに、商圏人口の減少や町内外の大型商業施設等への顧客流出傾向もあり、新規出店等の需要は極めて少ない。また町域全般に用途を問わず宅地取引が極めて少ない状況が続いており、需要の中心価格帯は見出し難い。
一般的要因景気は回復基調だが、商圏人口の減少や大型商業施設への顧客流出、基幹産業たる農業の低迷など、当町の既存商業地域を取り巻く環境は依然厳しい。

工藤則夫氏による調査レポート

不動産鑑定士工藤則夫
価格14,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅前再開発事業の影響は特段見られない。商店街は衰退傾向に歯止めがかからず、徐々に混在住宅地域へ移行しつつある。
地域要因の将来予測商圏人口の減少に加え、隣町の大型店舗への顧客流出により当地域のような既存商業地は衰退傾向にあり、今後は住宅移行が進むと予測する。地価は住宅地との価格が均衡してきており、下落幅は小幅で推移と予測する。
市場の特性同一需給圏は八郎潟町及び隣接市町の商業地域や住商混在の住宅地域等である。需要者は同町に地縁的選好性を有する個人事業者が中心で、住宅地との価格差が均衡してきており、個人の住宅取得需要も見られる。町では用途地域の見直しを行っているが、郊外型大型店舗に顧客が流出しており、既存商店街への需要は少ない。閉店後の店舗の跡地利用は住宅が建築されるなど住宅移行が進行している。取引自体が少ないため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因商圏人口の減少及び隣町の大型SCやロードサイド型店舗の集積等による顧客流出から、既存商業地の収益性は低下している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 39度9449884
北緯 140度077246

参考：該当物件周辺マップ

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秋田県南秋田郡八郎潟町字上沖谷地６４番１外秋田県南秋田郡八郎潟町字中嶋３３６番１１秋田県南秋田郡八郎潟町字一日市１６５番５１秋田県南秋田郡八郎潟町字昼根下１０８番秋田県南秋田郡八郎潟町夜叉袋字中嶋田１１４番６秋田県南秋田郡八郎潟町字上沖谷地６４番１外秋田県南秋田郡五城目町大川大川字下川原３６番２０秋田県南秋田郡五城目町字七倉１０５番６外

参考：近隣駅の地価相場

八郎潟駅(地価相場 12,300円/㎡)井川さくら駅(地価相場 12,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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