兵庫県美方郡香美町香住区一日市字東畑５４４番１０(香住駅・柴山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


32,500円

2017年01月01日に行った兵庫県美方郡香美町香住区一日市字東畑５４４番１０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を32,500円/㎡としました。

兵庫県美方郡香美町香住区一日市字東畑５４４番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県美方郡香美町香住区一日市字東畑５４４番１０
住居表示 
価格32,500円/㎡
交通施設、距離香住、2,000m
地積147㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北3.5m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

川端良明氏による調査レポート

不動産鑑定士川端良明
価格32,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成の住宅地域であり、地域要因に大きな変動はないものの、少子高齢化、地域経済情勢等により需要は弱い。
地域要因の将来予測漁港近くの住宅地域であり、地価水準に大きな影響を及ぼす地域要因は見られないものの、少子高齢化や地域経済情勢等を踏まえると、地価は下落基調で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は香美町及び周辺市町内の住宅地域または混在地域である。需要者は圏内の居住者が中心で、世帯分離に伴うものや住み替えなどが主であるが、少子高齢化が加速しているため全体的な需要が弱い。供給は小規模開発による分譲宅地、既成市街地内の更地や遊休地が見られる。類似地域内の需給動向は取引件数が少なく市場全体として低迷している。中心価格帯は、土地で500万円程度である。
一般的要因人口減少や高齢化が進み、地域経済の活性化も見られないことから、不動産市場は全体として低調である。

田中計機氏による調査レポート

不動産鑑定士田中計機
価格32,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域で地域要因に特段の変動はないが、街路条件に劣る地域で需要は限定的であり、地価は下落傾向である。
地域要因の将来予測漁港の近くに位置する街路条件の劣る既成住宅地域であるが、地域経済が低迷しており、当該地域の有効需要は弱含みで推移している。今後もこの傾向は続くものと予測される。
市場の特性同一需給圏は香美町及びその周辺市町の住宅地域の圏域。需要者は、同町内に居住する一次取得者が中心で、当該地域との地縁、血縁等を有する者に限定される傾向にあり、地域外からの転入者はほとんど見られない。当該地域における需要は、人口減少や少子高齢化の進行等が顕著であり、需要者が限定的であることから弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は土地で概ね1，000万円程度を上限とするものが多い。
一般的要因当町の人口減少率と高齢化率は、ともに兵庫県全体の数値と比較し、高い水準で推移しており、不動産需要は総じて低調である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度6472397
北緯 134度6323859

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

香住駅(地価相場 32,500円/㎡)柴山駅(地価相場 28,350円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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