新潟県西蒲原郡弥彦村大字弥彦字大石原２９３４番１外(弥彦駅・矢作駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


40,500円

2017年01月01日に行った新潟県西蒲原郡弥彦村大字弥彦字大石原２９３４番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を40,500円/㎡としました。

新潟県西蒲原郡弥彦村大字弥彦字大石原２９３４番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県西蒲原郡弥彦村大字弥彦字大石原２９３４番１外
住居表示 
価格40,500円/㎡
交通施設、距離弥彦、800m
地積716㎡
形状(1.0:5.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)6F
利用現況旅館
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況旅館、土産店等の建ち並ぶ温泉街の商業地域
前面道路の状況東8.5m県道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

小嶋能憲氏による調査レポート

不動産鑑定士小嶋能憲
価格40,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因県内有数の観光地である弥彦神社前の温泉街であるが、観光客の減少により不動産需要は弱い。
地域要因の将来予測弥彦神社門前に位置する恵まれた観光地であるが、温泉街は観光客の減少等により収益性が低下しており、今後も地価は下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は、弥彦温泉及び岩室温泉の周辺商業地域を中心とした弥彦村、西蒲区、燕市などの商業地域及び混在地域である。需要者は、同一需給圏内の企業、個人事業者が多くを占める。レジャーの多様化、日帰り客の増加等により商業収益性が低下しており、新規出店等の動きも弱く、不動産需要は低調である。既成市街地で画地規模も様々であるため、需要の中心価格帯を把握することは困難である。
一般的要因弥彦村の人口は約8100人で減少率は県全体より大きい。県を代表する観光地を有するが、観光客数は減少している。

岩橋泰規氏による調査レポート

不動産鑑定士岩橋泰規
価格40,500円/㎡
個別的要因二方路であるが、効用増は認められない。個別的要因に変動はない。
地域要因レジャーの多様化や他地域との競争による観光業の不振で、関連する商業施設等の土地需要も限定的である。
地域要因の将来予測弥彦神社を中心とする観光地であるが、廃業する旅館等も見られることから温泉街はやや衰退傾向にある。観光業の不振などで土地需要は限定的で、地価は下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、弥彦温泉街と隣接する岩室温泉街およびそれら周辺の商業地域一円。需要者は、圏域内の企業や個人事業者および地縁性を有する個人事業者がほとんどである。レジャーが多様化する中、近年においてホテル等の廃業も見られ、商業用不動産に対する需要の減退が顕著である。取引は極めて少なく画地規模もまちまちのため需要の中心価格帯を把握することは困難である。
一般的要因弥彦村の平成27年度の観光客数は前年度より減少している。ホテルや関連する飲食・土産物店等の事業採算性は弱い状態が続いている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度7009247
北緯 138度8315113

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

新潟県西蒲原郡弥彦村大字弥彦字羽黒戸２３７６番３２新潟県西蒲原郡弥彦村大字弥彦字高稲場１０４３番５０新潟県西蒲原郡弥彦村大字走出字十二ノ木２１６番

参考：近隣駅の地価相場

弥彦駅(地価相場 22,300円/㎡)矢作駅(地価相場 38,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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