新潟県西蒲原郡弥彦村大字走出字十二ノ木２１６番(弥彦駅・矢作駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


21,200円

2017年01月01日に行った新潟県西蒲原郡弥彦村大字走出字十二ノ木２１６番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を21,200円/㎡としました。

新潟県西蒲原郡弥彦村大字走出字十二ノ木２１６番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県西蒲原郡弥彦村大字走出字十二ノ木２１６番
住居表示 
価格21,200円/㎡
交通施設、距離弥彦、500m
地積249㎡
形状台形(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかに空地等も見られる住宅地域
前面道路の状況北東6.0m村道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

小嶋能憲氏による調査レポート

不動産鑑定士小嶋能憲
価格21,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺との連続性に劣ることから需要が弱く、空地も残る状況にある。
地域要因の将来予測弥彦駅に比較的近いものの連続性等に劣るため需要は弱く、人口減少等もあって地価は下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は弥彦村内の住宅地域等である。需要者は村内在住の個人が多くを占めるが、価格水準が低位であるため村外からの転入者も見られる。住宅地の需要は弥彦駅を中心とする旧来の中心部から、利便性良好な郊外の住宅地域へ移行しているため、旧来の中心部周辺の住宅地域に対する需要は弱い。土地は400∼600万円程度、新築戸建物件は1400∼1700万程度が需要の中心価格帯である。
一般的要因弥彦村の人口は約8100人で減少率は県全体より大きい。県を代表する観光地を有するが、観光客数は減少傾向にある。

岩橋泰規氏による調査レポート

不動産鑑定士岩橋泰規
価格21,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺都市部への流出による宅地需要が減退している。小学校への接近や道路条件が劣る既存住宅地への宅地需要が減退している。
地域要因の将来予測弥彦駅に比較的近いが、道路の配置状況が劣り宅地需要は少ない。空地に住宅建設等が進んでいないことから、今後も地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は弥彦村内の住宅地域一円。需要者は村内の居住者がほとんどで、地価が低位なため村外からの転入も若干見られる。需要の中心は弥彦駅を中心とする旧来の中心部から、役場周辺へと移行している。旧来の中心部周辺地域は、道路の配置状況が悪く、学校等への接近が良くないことから取引は少ない。需要の中心価格帯は、土地で500万円前後であるが、地域周辺における新築の戸建物件の供給は少ない状況である。
一般的要因人口が減少し、高齢化率が上昇している。新築住宅着工件数はやや増加したが、経済の先行き不透明な状態から土地取引件数は減少している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度6979001
北緯 138度8321197

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

新潟県西蒲原郡弥彦村大字弥彦字羽黒戸２３７６番３２新潟県西蒲原郡弥彦村大字弥彦字高稲場１０４３番５０新潟県西蒲原郡弥彦村大字弥彦字大石原２９３４番１外

参考：近隣駅の地価相場

弥彦駅(地価相場 22,300円/㎡)矢作駅(地価相場 38,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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