新潟県西蒲原郡弥彦村美山５８５９番３２(吉田駅・矢作駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
22,300円
2017年01月01日に行った新潟県西蒲原郡弥彦村美山５８５９番３２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を22,300円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県西蒲原郡弥彦村美山５８５９番３２ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 22,300円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 矢作、1,800m |
| 地積 | 182㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅の建ち並ぶ区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東6.0m村道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
小嶋能憲氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小嶋能憲 |
|---|---|
| 価格 | 22,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因の大きな変動はないが、人口減少等により需要は弱含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 住環境が良好な住宅地域として熟成していくものと予測する。人口減少等もあって地価は今後も弱含みで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は弥彦村内の住宅地域等である。需要者は村内在住の個人が多くを占めるが、価格水準が低位であるため村外からの転入者も見られる。弥彦村郊外では民間の不動産業者による宅地開発が散見され、住環境も良好であるものの、人口減少等もあって地価は弱含みである。土地は400∼600万円程度、新築戸建物件は1400∼1700万程度が需要の中心価格帯である。 |
| 一般的要因 | 弥彦村の人口は約8100人で減少率は県全体より大きい。県を代表する観光地を有するが、観光客数は減少傾向にある。 |
岩橋泰規氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 岩橋泰規 |
|---|---|
| 価格 | 22,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 周辺都市部への流出による宅地需要が減退している。割安な役場周辺の宅地開発が影響している。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域で、今後も同様な状況で推移するものと予測する。周辺に競合する住宅地の分譲が散見されるが、需要は少なく地価はやや下落傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、弥彦村内のうち燕市寄りに位置する住宅地域。需要者は村内の居住者がほとんどであるが、価格が低位なため燕市からの転入者も見られる。宅地需要は弥彦駅周辺の市街地から、役場周辺に移行しているが、需要も少ないことから小規模開発が散発的に行われている程度である。取引は少ないが、土地は500万円程度、新築の戸建物件は2000万円程度までが需要の中心価格帯である。 |
| 一般的要因 | 人口が減少し、高齢化率が上昇している。新築住宅着工件数はやや増加したが、経済の先行き不透明な状態から土地取引件数は減少している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度6838167 北緯 138度8654785 |
参考：該当物件周辺マップ
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新潟県西蒲原郡弥彦村大字矢作字柿ノ浦７７９５番７広島県安芸高田市大字西浦字日南山８３５番１８外新潟県西蒲原郡吉田町神田町７番２０新潟県西蒲原郡吉田町曙町８５７番４８新潟県西蒲原郡吉田町堤町４２４番新潟県燕市大字小池字中通３４１２番２新潟県燕市吉田弥生町７３５番３新潟県燕市吉田東栄町４１番２新潟県燕市吉田中町５４３２番新潟県燕市吉田法花堂字新田前１９６１番１新潟県燕市吉田神田町７番２０新潟県燕市吉田堤町４２４番１
参考：近隣駅の地価相場
吉田駅(地価相場 38,950円/㎡)矢作駅(地価相場 38,300円/㎡)南吉田駅(地価相場 38,950円/㎡)北吉田駅(地価相場 31,450円/㎡)弥彦駅(地価相場 22,300円/㎡)粟生津駅(地価相場 34,700円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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