新潟県十日町市水口沢１８番１(魚沼中条駅・十日町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


24,000円

2017年01月01日に行った新潟県十日町市水口沢１８番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を24,000円/㎡としました。

新潟県十日町市水口沢１８番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県十日町市水口沢１８番１
住居表示 
価格24,000円/㎡
交通施設、距離十日町、4,300m
地積269㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗の中に一般住宅が混在する近隣商業地域
前面道路の状況西20.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

勝見秀樹氏による調査レポート

不動産鑑定士勝見秀樹
価格24,000円/㎡
個別的要因 特にない。
地域要因 旧川西町中心部に位置しているが、背後地の人口減少、顧客の流出は継続し、需要は低迷。
地域要因の将来予測 川西地区中心部の近隣商業地域で土地利用状況に大きな変化はないものと思われるが、十日町地区の新興商業地域への顧客流出が継続し、今後の地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、旧川西町に位置する幹線道路沿線の商住混在地域を中心に旧川西町全域に及ぶ。需要者は、圏内の居住者及び地縁関係者に概ね限定される。圏内の人口減少、高齢化に加え、旧十日町市郊外に存する新興商業地域への顧客流出等により、需要は弱含みで推移している。需要及び供給ともに乏しく、土地取引も少ない上に画地規模や事情も様々であるため、需要の中心価格帯を見いだせない状況にある。
一般的要因 人口減少率及び高齢化率は高位で推移。直近の土地取引件数及び新設住宅着工戸数は増加。地元経済は未だ回復傾向に至っていない。

樫出昭義氏による調査レポート

不動産鑑定士樫出昭義
価格24,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因公共施設等が集積する川西地区の核となる地域だが、商況は芳しくなく地価下落に変化はみられない。
地域要因の将来予測変化に乏しい商業地域で、繁華さがなく商業収益性は低位にあり、地域要因が大きく変動するとは考えにくい。また、人口減少、少子高齢化を背景とし地域は衰退傾向にあるため、地価下落は続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、旧川西町及び旧十日町市郊外の近隣商業地域及び住商混在地域などである。主たる市場参加者は同一需給圏内の居住者、個人事業者等である。十日町市市街地と比較して地価水準が低いため、取引総額重視の圏域外からの需要も想定される。但し、当該圏域内の商業地域の商業性は非常に乏しいか、無いに等しいことから、住宅地としての需要となる。いずれにしろ不動産取引は非常に少なく、需要の中心的な価格帯を把握することは困難な状況にある。
一般的要因人口減少・少子高齢化が進行している。中心市街地活性化等を目的とした開発が続いているが、地価への影響は顕在化しておらず、下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

火山砕屑物

火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度1620021
北緯 138度7384026

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

新潟県中魚沼郡川西町大字上新井４０番１新潟県中魚沼郡川西町大字水口沢１８番１新潟県十日町市水口沢１７６番

参考：近隣駅の地価相場

魚沼中条駅(地価相場 32,350円/㎡)十日町駅(地価相場 35,200円/㎡)しんざ駅(地価相場 35,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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