新潟県十日町市上野甲１０３５番１(魚沼中条駅・下条駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


13,100円

2017年01月01日に行った新潟県十日町市上野甲１０３５番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を13,100円/㎡としました。

新潟県十日町市上野甲１０３５番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県十日町市上野甲１０３５番１
住居表示 
価格13,100円/㎡
交通施設、距離十日町、6,600m
地積288㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に店舗併用住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況南東8.5m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

勝見秀樹氏による調査レポート

不動産鑑定士勝見秀樹
価格13,100円/㎡
個別的要因 特にない。
地域要因 地域要因に大きな変化はないが、川西地区郊外に位置する混在地域であり、需要は低迷している。
地域要因の将来予測 旧川西町地区の混在地域で、地域要因に大きな変動はないが、少子高齢化等により宅地需要は限定的であり、今後の地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、旧川西町郊外に位置する県道沿いの既成集落を中心に旧川西町全域に及ぶ。需要者は、圏内の居住者及び地縁関係者に概ね限定される。先行き不透明な農業環境、若年層の都市部への転出等の影響により、需要は弱含みで推移している。需要及び供給ともに乏しく、土地取引も少ない上に画地規模や事情も様々であるため、需要の中心価格帯を見いだせない状況にある。
一般的要因 人口減少率及び高齢化率は高位で推移。直近の土地取引件数及び新設住宅着工戸数は増加。地元経済は未だ回復傾向に至っていない。

樫出昭義氏による調査レポート

不動産鑑定士樫出昭義
価格13,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に変動はないが、少子高齢化、人口減少により、不動産の市場性は減退傾向にあり、地価は下落している。
地域要因の将来予測古くからの住宅地域で、地域要因に大きな変動があるとは考えられない。但し、少子高齢化、過疎化が進行しており、宅地需要は極めて少なく、今後、地価下落が進んでいく可能性もある。
市場の特性同一需給圏の中心は旧川西町外周部の住宅地域だが、旧十日町市北部を走る幹線道路沿いの住宅地域なども一部圏域に含まれる。主たる市場参加者は、旧川西町の居住者である。また、相対的に地価が低水準にあるため、取引総額を重視した圏域外からの需要も想定される。但し、不動産需要は極めて少なく、地縁的選好性が強くはたらいた取引や、不要資産の早期処分に係る取引などが稀にみられる程度で、需要の中心的な価格帯を把握することは困難な状況にある。
一般的要因人口減少・少子高齢化が進行している。中心市街地活性化等を目的とした開発が続いているが、地価への影響は顕在化しておらず、下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

火山砕屑物

火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度1804751
北緯 138度7486398

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県中魚沼郡川西町大字上野甲１０７３番５外新潟県十日町市上野甲１０３５番１

参考：近隣駅の地価相場

魚沼中条駅(地価相場 32,350円/㎡)下条駅(地価相場 13,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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