茨城県東茨城郡茨城町大字神谷字高房３３６番３外の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


6,650円

2017年01月01日に行った茨城県東茨城郡茨城町大字神谷字高房３３６番３外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を6,650円/㎡としました。

茨城県東茨城郡茨城町大字神谷字高房３３６番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県東茨城郡茨城町大字神谷字高房３３６番３外
住居表示 
価格6,650円/㎡
交通施設、距離水戸、15,000m
地積628㎡
形状(3.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅等の中に農地等が見られる住宅地域
前面道路の状況南6.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

石垣智英氏による調査レポート

不動産鑑定士石垣智英
価格6,670円/㎡
個別的要因個別的要因による市場性、競争力への影響は見られない。
地域要因調区の農家住宅地域であり、外部から入りにくい等需要者が限定されるほか、一般的要因も反映し、市場性が著しく低く、地価は依然下落傾向にある。
地域要因の将来予測調区内の農家住宅地で、今後も概ね現状のまま推移するものと考える。景気の先行きに期待感があるが、有効需要が限定されること等から需要不足は顕著であり、今後も地価は弱含みと予想する。
市場の特性同一需給圏は茨城町及び水戸市等近隣の市町村の市街化調整区域内の農家集落地域である。需要者は集落出身者等地縁を有する者が中心である。近隣地域は農地も見られる農家住宅地域であり、価格水準等から地価の下落率は若干弱まっているが、人口減少等の構造的要因に加え、外部からは入り難いため著しく市場性は低く、有効需要は限られ、地価は依然下落している。なお、取引が少なく、需要の中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因景気の先行きに対する期待等から地価の下落率は緩和傾向にあるが、人口の減少、高齢化率の増加傾向、将来不安等による需要不足が続いている。

立川伸光氏による調査レポート

不動産鑑定士立川伸光
価格6,630円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因農家集落内の住宅地域である。元々需要が限定される地域の上、地縁的関係者が水戸市方面の分譲地に流出する傾向にあり、地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測茨城町南部に位置する農家集落地域であり、不動産のあり方に大きな影響を及ぼす要因の作用は特に見当たらず、標準的使用は今後も現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は茨城町内の市街化調整区域に存する住宅地域である。需要者の中心は茨城町内に旧来から居住するものが中心であり、他地域からの出身者の関心は低い。市街化調整区域に存するため、土地の取引は少なく、縁故者間の取引が中心となるが、地縁的関係者が地域から流出し、需要が弱いことから、価格の下落傾向が続いている。縁故者間の恩恵的取引や個人的な事情による取引等が多く、市場における需要の中心価格帯は見出せない状況にある。
一般的要因涸沼川以南の土地需要は依然として少ない。水戸市南部のエリア指定区域内の分譲地への需要の流出から、茨城町の宅地需要は低迷している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生畑
土壌黒泥土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度26309579999999
北緯 140度4304346

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

茨城県東茨城郡茨城町上飯沼字瀬古９０１番１茨城県東茨城郡茨城町中石崎字才ノ久保８７７番１茨城県東茨城郡茨城町大字駒場字西ノ内１８２番１

参考：近隣駅の地価相場

引用

国土交通省鑑定評価書
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