埼玉県久喜市南栗橋２丁目１０番６外(南栗橋駅・栗橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


47,100円

2016年01月01日に行った埼玉県久喜市南栗橋２丁目１０番６外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を47,100円/㎡としました。

埼玉県久喜市南栗橋２丁目１０番６外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番埼玉県久喜市南栗橋２丁目１０番６外
住居表示 
価格47,100円/㎡
交通施設、距離南栗橋、510m
地積222㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

諸貫道明氏による調査レポート

不動産鑑定士諸貫道明
価格47,200円/㎡
個別的要因南東道路で日照、通風等居住の快適性が優れている。個別的要因に変動はない。
地域要因南栗橋2丁目で11区画のトヨタホームの分譲が始まったが、まずまず売れている。成約価格もしっかりしている模様。
地域要因の将来予測震災の影響からやや落ち着いてきたところがあり、成約価格の堅調なものも見られる。まとまった数の住宅分譲が始まったが、まずまず売れている。地価は横ばいまたはやや下落傾向で推移すると予測。
市場の特性同一需給圏は久喜市及び隣接市で、JR宇都宮線、東武線沿線の住宅地域。需要者の中心は地元の居住者だが、春日部市、越谷市のほか他県からの転入する個人もある。土地を手放した地主がやや多かったためか、新築戸建住宅の分譲現場が増えている。液状化の風評被害の影響がやや緩和したためか、以前より需要、成約価格が持ち直している模様。中心となる価格帯・前提となる規模は1000万円前後50∼70坪程度。新築戸建住宅は2500万円前後。
一般的要因直近1年久喜市の人口は−0．25％。同15∼64人口−2．0％、20代−2．9％、30代−3．8％。旧栗橋町の人口は−0．2％。

小林三千史氏による調査レポート

不動産鑑定士小林三千史
価格47,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因南栗橋地区の中では、堤防沿いの地勢がやや優る地域で、震災による液状化の影響も少なかった。
地域要因の将来予測当該地域は、南栗橋駅から約500mの距離に位置し、一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域であり、このような地域的特性を今後とも維持していくものと予測する。地価は概ね横這い傾向にある。
市場の特性同一需給圏は県北東部で、久喜市のうち旧栗橋町、旧鷲宮町及び加須市のうち旧大利根町、旧加須市の一部である。需要者の中心は同一需給圏内の居住者又は地縁的選好性を有するものであり、圏域外からの転入者は少ない。久喜市内においては区画整理事業等による宅地供給はあり、需給関係は安定している。市場の中心価格帯は土地は1000万円前後（200㎡程度）、新築戸建は2200万円前後である。
一般的要因景気は回復基調にあるが、消費の低迷、企業の投資に対する慎重な姿勢もあり、当地域の実体経済は力強さに欠けている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度1131369
北緯 139度7057579

参考：該当物件周辺マップ

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埼玉県北葛飾郡栗橋町大字伊坂字東１０３３番埼玉県北葛飾郡栗橋町大字中里字丁張３５２番８埼玉県北葛飾郡栗橋町大字北広島字外亀尻７８番１外埼玉県北葛飾郡栗橋町大字中里字蓮沼９６５番埼玉県久喜市南栗橋１０丁目７番８埼玉県久喜市八甫字宮田２１８番２

参考：近隣駅の地価相場

南栗橋駅(地価相場 39,800円/㎡)栗橋駅(地価相場 46,600円/㎡)東鷲宮駅(地価相場 68,250円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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