青森県弘前市大字新里字上樋田１２９番１外(新里駅・運動公園前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


10,900円

2017年01月01日に行った青森県弘前市大字新里字上樋田１２９番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を10,900円/㎡としました。

青森県弘前市大字新里字上樋田１２９番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番青森県弘前市大字新里字上樋田１２９番１外
住居表示 
価格10,900円/㎡
交通施設、距離新里、500m
地積790㎡
形状(2.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況東5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

浅井康光氏による調査レポート

不動産鑑定士浅井康光
価格10,900円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 弘前市街地に近接する農家住宅地域である。生活利便性が比較的良好で、相対的な地価の安値感から需要は比較的堅調に推移している。
地域要因の将来予測 城東地区に近接する日常の生活利便性等が良好な農家住宅地域である。相対的な価格の安値感もあって当地域に対する需要は比較的堅調であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は弘前市街地郊外の市街化調整区域内の農家住宅地域一円。地縁的選好性が強く、従来は同一需給圏外からの新規転入等が少ない地域であったが、城東地区に近接する地理的条件や相対的な地価の安値感等から地域内では小規模な宅地開発も行われており、需要は比較的堅調に推移している。需要の中心価格帯は500㎡∼800㎡程度で概ね800万円前後であり、新築戸建物件はほぼ見られない。
一般的要因 当市の人口は微減、世帯数は微増。県内景気は緩やかな回復基調にあって全般的に地価は下げ止まり傾向となっている。

斎藤優氏による調査レポート

不動産鑑定士斎藤優
価格10,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺の状況に特段の変動はないが、景況感の改善による需要の回復と底値感から地価は横ばいとなった。
地域要因の将来予測一般住宅が混在する農家住宅地域で、今後とも現状のまま推移するものと予測される。地価水準が低くなってきたこと及び景況感の改善により需要は回復傾向にあることから地価は横ばいで推移すると予測する。
市場の特性 同一需給圏は弘前市内の住宅地域（特に東部の住宅地域）。需要者の中心は当地域に地縁性を有する一次取得者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者も見られる。市東部に郊外型商業施設が進出しているため当地域の利便性も向上しており、また低金利政策、雇用情勢の改善、景況感も改善傾向にあるため需要が回復傾向にある。中心となる価格帯は、土地は800㎡程度で900万円程度で、新築の戸建物件は見られない。
一般的要因人口減少、土地取引件数・建築着工数は増加した。景況感が改善傾向にあることから住宅地に対する需要は回復傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 40度5931495
北緯 140度5211591

参考：該当物件周辺マップ

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青森県南津軽郡平賀町大字苗生松字元東田２４番１青森県平川市苗生松元東田２４番１青森県平川市苗生松元東田２４番１青森県弘前市大字福村字福富２８番１青森県弘前市大字土手町１６３番１青森県弘前市大字高田３丁目６番３青森県弘前市大字高田２丁目１０番１０青森県弘前市大字高田３丁目６番３

参考：近隣駅の地価相場

新里駅(地価相場 29,500円/㎡)運動公園前駅(地価相場 35,400円/㎡)館田駅(地価相場 12,400円/㎡)弘前東高前駅(地価相場 35,400円/㎡)弘前駅(地価相場 41,850円/㎡)平賀駅(地価相場 12,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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