青森県三戸郡三戸町大字八日町４０番２(三戸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


20,000円

2017年01月01日に行った青森県三戸郡三戸町大字八日町４０番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を20,000円/㎡としました。

青森県三戸郡三戸町大字八日町４０番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番青森県三戸郡三戸町大字八日町４０番２
住居表示 
価格20,000円/㎡
交通施設、距離三戸、2,800m
地積242㎡
形状台形(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、銀行、医院等が建ち並ぶ中心的商業地域
前面道路の状況南10.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

久保田聡氏による調査レポート

不動産鑑定士久保田聡
価格20,000円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 近隣地域周辺では大きな土地利用の変化はなく、需給動向に大きな変動は見られない。
地域要因の将来予測 核となる商業施設の規模が小さく競争力が弱いため、大型SCへ顧客が流出し、新規店舗開業需要は減退している。よって、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、三戸町及び隣接市町村内の商業地域及び住商混在地域一円。需要者の中心は、自己使用目的の当該圏域に地縁性を持つ個人事業者又は県内法人。地域経済の低迷に加え、商業形態の変化による郊外の大型店舗等への顧客流出等により商況が弱いため、商業地需要は減退している。土地の取引規模はまちまちであるが、おおむね50坪∼＊150坪程度で総額で300万円∼1，000万円が需要の中心である。
一般的要因 地域経済の低迷に加え、商業形態の変化による大型店舗への顧客流出等により、町中心部の商業地域への有効需要は減退している。

駒木功氏による調査レポート

不動産鑑定士駒木功
価格20,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因郊外の大型店舗への顧客流出が続いており、地域では経営者の高齢化、空洞化が進んでいる。土地利用に変化はなく、有効需要はきわめて少ない。
地域要因の将来予測競争力の弱い小規模な個人商店が多く、郊外型SC等への継続的な顧客流出が続いている。当面は現状を維持するものの、新規投資や開店は見られず、地価は今後も下落基調で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は当町及び隣接町村の商業地域及び商住混在地域。需要者は圏内に地縁性を有する法人又は個人事業者が中心になるものと見込まれる。人口減少や高齢化等により地域経済が低迷を続けているうえ、郊外型商業施設への消費流出も続いており、地域の空洞化が進行している。このような状況のもと商業地需要は減退している。取引の中心は土地が200∼500㎡程度、総額で400万∼1000万円程度と推察される。
一般的要因景気が回復基調にある中で、人口減少、少子高齢化等の影響で地域経済は低迷を続けており宅地需要に回復の兆しが見られない。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 40度377651
北緯 141度2570679

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

三戸駅(地価相場 14,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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