長崎県佐世保市城間町３２０番１(南風崎駅・ハウステンボス駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
15,600円
2017年01月01日に行った長崎県佐世保市城間町３２０番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を15,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長崎県佐世保市城間町３２０番１ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 15,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 南風崎、1,900m |
| 地積 | 542㎡ |
| 形状 | 台形(1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)1F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 農家住宅、一般住宅が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 70(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
石橋孝作氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 石橋孝作 |
|---|---|
| 価格 | 15,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 周辺の調整区域において宅地分譲が好調であるが当該地域に変化はなく、地価は依然として下落傾向。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は農家住宅、一般住宅が混在する地域で地域要因に格別の変動はなく、今後も現在の居住環境を維持するものと予測する。また、地価は依然として下落傾向で推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は佐世保市南部の市街化調整区域内で広域的には全市域に及ぶ。需要者は、主として地縁性のある需要者に限られる傾向がある。周辺の調整区域ではミニ開発が活発であったが当該地域の動きは無く、圏外からの転入も少ない。取引が少なく画地規模もさまざまであり、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 県内の景気は一部に弱めの動きがみられるものの雇用・所得環境の改善傾向が続いており、緩やかな回復基調にある。 |
宮崎英樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 宮崎英樹 |
|---|---|
| 価格 | 15,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 市の南端に近い利便性が劣る市街化調整区域内の農家集落地域であるため、宅地開発の動きはほとんどなく地価はやや下落傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 市街化調整区域内の住宅地域で特段の変動要因がないため今後も現状を維持すると予測する。市の南端付近に位置し需要者が限定的であること、土砂災害警戒区域内であることから地価は下落傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は主として佐世保市の市街化調整区域の農家住宅を中心とした住宅地域であるが広域的には市全域に及ぶ。需要者の中心は地縁性を有する周辺居住者がほとんどを占める。市街化調整区域という公法上の規制や土砂災害警戒区域による市場性の減退、さらに市の南端に近く利便性が劣るため目立った宅地開発の動きは見られず需要は弱い。取引が少なく画地規模もさまざまであるため需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 県内の景気は都心部を中心として雇用の増加・観光の好調等により回復傾向が継続しているが、地方圏では人口の減少や高齢化等により回復は鈍い。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 堆積岩堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,水田,ヤブツバキクラス域代償植生 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度0906233 北緯 129度8149366 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
参考：近隣駅の地価相場
南風崎駅(地価相場 15,600円/㎡)ハウステンボス駅(地価相場 15,600円/㎡)小串郷駅(地価相場 23,200円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード