長崎県佐世保市新田町１１３番４(上相浦駅・大学駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


38,700円

2017年01月01日に行った長崎県佐世保市新田町１１３番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,700円/㎡としました。

長崎県佐世保市新田町１１３番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長崎県佐世保市新田町１１３番４
住居表示 
価格38,700円/㎡
交通施設、距離上相浦、180m
地積172㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ駅裏の住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

宮崎英之氏による調査レポート

不動産鑑定士宮崎英之
価格38,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因鉄道駅に近いなど利便性が良好な住宅地域の需要は地価水準が低位となり堅調に推移しているが、他との競合から横這い傾向が続いている。
地域要因の将来予測地域要因に特別の変動要因はない。長期下落で地価が低位となったため、利便性が良好な住宅地の需要は回復傾向にあり、地価は緩やかな下落傾向から横這いへと転じている。今後も横這い傾向にあるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は佐世保市郊外北西部の住宅地域が中心で、広域的には価格水準が近い市内全域の住宅地域である。需要者は佐世保市在住の30∼40代の一次取得者層が中心である。市内の分譲住宅団地との競合の影響はあるが、鉄道駅に近いなど利便性が良好な住宅地への需要は、価格水準が長期下落によって低位となったこともあり、回復傾向にある。土地は170㎡程度で700万円前後、新築の戸建物件は2200万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因地域経済は緩やかな回復傾向もみられる中、長期下落によって地価が低位となったこと等により、地域によっては需要が回復傾向にある。

板山昌治氏による調査レポート

不動産鑑定士板山昌治
価格38,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便性の高い住宅地域の需要は回復しつつある。地勢も平坦で、住環境に優れ、地価は底値圏に達したものとみられる。
地域要因の将来予測一般住宅等が建ち並ぶ駅裏の住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。利便性の高い住宅地の需要は回復が見られ、地価は底値圏に達したものと認められる。
市場の特性同一需給圏は、佐世保市北部∼北西部地区の郊外型住宅地域を中心として、通勤可能な市内全域の住宅地域に広がる。需要者の中心は、佐世保市居住者のほか周辺町に居住する1次取得者層である。周辺分譲団地との競合の影響はあるものの、駅に近く、西九州自動車道相浦中里I．Cの開通等、利便性の高い住宅地としての需要の回復が見られる。土地は標準規模で700万円程度、新築の戸建物件は2200万円程度が取引の中心となっている。
一般的要因雇用、所得環境の改善を背景に都心部を中心として需要の回復が見られる。郊外の需要も回復傾向にあるが、斜面地住宅等は回復が遅れている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度1949969
北緯 129度6708752

参考：該当物件周辺マップ

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長崎県佐世保市広田町５６６番６長崎県佐世保市田原町１８４番９長崎県佐世保市竹辺町３５２番１７長崎県佐世保市名切町６３番１０長崎県佐世保市権常寺町１１７４番１０長崎県佐世保市原分町６４１番６内長崎県佐世保市早苗町５１７番２長崎県佐世保市棚方町２６８番２外長崎県佐世保市相浦町２７２６番長崎県佐世保市天神町１５５８番外長崎県佐世保市母ヶ浦町１６８３番長崎県佐世保市中里町２９６番８長崎県佐世保市川下町１４番１長崎県佐世保市上相浦町３６番外長崎県佐世保市棚方町２６７番６外

参考：近隣駅の地価相場

上相浦駅(地価相場 36,900円/㎡)大学駅(地価相場 39,650円/㎡)相浦駅(地価相場 38,700円/㎡)本山駅(地価相場 38,700円/㎡)棚方駅(地価相場 38,700円/㎡)中里駅(地価相場 40,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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