長崎県佐世保市木原町１８２３番１(三河内駅・三代橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


19,700円

2017年01月01日に行った長崎県佐世保市木原町１８２３番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を19,700円/㎡としました。

長崎県佐世保市木原町１８２３番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長崎県佐世保市木原町１８２３番１
住居表示 
価格19,700円/㎡
交通施設、距離三河内、3,500m
地積242㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかに陶器工場が混在する住宅地域
前面道路の状況南4.0m市道
その他の接面道路東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

松尾佐和子氏による調査レポート

不動産鑑定士松尾佐和子
価格19,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因需要者は、窯業関係者や地縁的関係者に限定される傾向にあり需要は弱い。地価は下落しているが下落幅は縮小傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は、市街化調整区域内に一般住宅、陶器工場が混在する住宅地域で、今後も現状を維持するものと予測する。需要は限定的であり弱いが地価は長期の下落で下落率は縮小傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、佐世保市内の市街化調整区域内の住宅地域である。近隣地域は、県境の窯業を中心とする小規模集落である。近隣地域周辺での宅地開発は殆どなく、外部からの転入者は少なく需要者の中心は、窯業関係者や地縁的関係者が殆どである。取引件数も少なく、取引される価格帯もばらつきがあり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
一般的要因県内の景気は先行きの不透明さにより一部弱含み感もみられるが、穏やかな回復基調が続いている。

板山昌治氏による調査レポート

不動産鑑定士板山昌治
価格19,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因下落幅は縮小傾向にあるが、需要者は周辺居住者や陶磁器製造業の関係者に限定される傾向にあり、需要は弱く、下落傾向が継続している。
地域要因の将来予測市街化調整区域内に一般住宅、陶器工場が混在する住宅地域で、今後も現状維持で推移するものと予測する。下落幅は縮小傾向であるが、調整区域の規制等により需要は限定的であり、下落傾向は継続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は佐世保市郊外の市街化調整区域及び都市計画区域外の住宅地域の圏域。需要者の中心は、地縁的選好性により対象地周辺居住者及びその親族、または陶磁器関連事業者がほとんどを占めると見られる。取引件数は極めて少なく、取引される価格帯もバラツキがあり、需要の中心となる価格帯は見出せない。調整区域の規制に加え地縁的選好性が強く、需要が限定的な中、都心や各種利便施設にも遠く、市場は弱含みで推移している。
一般的要因雇用、所得環境の改善を背景に都心部を中心として需要の回復が見られる。郊外の需要も改善しているが、人口減少が進む農村部は回復が見られない。

環境情報

地形・地質

堆積岩

堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度1668509
北緯 129度8512126

参考：該当物件周辺マップ

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長崎県佐世保市新行江町８３２番３長崎県佐世保市重尾町３６２番長崎県佐世保市口の尾町２５番２外長崎県佐世保市木原町１８２３番１長崎県佐世保市口の尾町２５番２外

参考：近隣駅の地価相場

三河内駅(地価相場 19,700円/㎡)三代橋駅(地価相場 19,700円/㎡)黒川駅(地価相場 19,700円/㎡)有田駅(地価相場 18,550円/㎡)蔵宿駅(地価相場 19,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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