新潟県新潟市西蒲区曽根字三ノ町２２５番５外(越後曽根駅・越後赤塚駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


27,300円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市西蒲区曽根字三ノ町２２５番５外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を27,300円/㎡としました。

新潟県新潟市西蒲区曽根字三ノ町２２５番５外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市西蒲区曽根字三ノ町２２５番５外
住居表示 
価格27,300円/㎡
交通施設、距離越後曽根、600m
地積1,032㎡
形状(1.0:3.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層の小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域
前面道路の状況東8.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中村真規氏による調査レポート

不動産鑑定士中村真規
価格27,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因店主・背後地住民の高齢化が進み、閉鎖店舗も増加しており、シャッター通り化が進んでいる。
地域要因の将来予測越後曽根駅徒歩圏内の商店街であり、大規模駐車場を完備した郊外型店舗への顧客の流出により今後も商況の低迷が予測される。閉鎖店舗も多くシャッター通り化が進む中、地価は依然強い下落が続くものと予想される。
市場の特性同一需給圏は旧西川町を中心に、新潟市西蒲区全域の既存商店街及び商住混在地域。需要者は地元に地縁を有する個人事業主が中心と考えられる。県内経済は踊り場の状況が続いており、人口の減少、店舗経営者及び背後地住民の高齢化、大規模駐車場を完備した郊外型商業施設への顧客の流出等を背景に、旧西川町既存商店街の衰退は著しく、土地需要は皆無で地価は大きな下落が続いている。既存商店街の取引は乏しく、需要の中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因西蒲区は人口減少率・高齢化率とも新潟市8行政区中最大である。既存商店街を中心に区内商業地の衰退は著しい。

清水紀夫氏による調査レポート

不動産鑑定士清水紀夫
価格27,300円/㎡
個別的要因特段の変動要因は認められない。
地域要因低層の小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域で、地域的に衰退傾向にあるほか、地域要因に格別の変動はない。
地域要因の将来予測旧西川町の既成の商業地域であり、消費行動の変化、郊外店舗への客足の移行等に伴い地域の衰退が続いている。新規参入の見込めない旧来からの商業地で、今後とも地域の衰退が進むと予測する。地価は下落基調にある。
市場の特性同一需給圏は、西蒲区及びその周辺に存する商業地域であり、典型的な市場参加者は地縁を有する個人事業者や小規模法人等である。郊外型店舗が連たんする路線商業地域との激しい競合のほか外部からの新規参入が見込めない状況等から需要は少ない。土地取引は不活発で取引価格はばらつきが大きく需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因消費行動の変化、商業施設の郊外路線商業地への展開等から、併用住宅を中心とする旧来からの商業地等では土地需要が低迷している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度7946531
北緯 138度9173208

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

新潟県新潟市西蒲区槇島字十三分５５３番４

参考：近隣駅の地価相場

越後曽根駅(地価相場 26,850円/㎡)越後赤塚駅(地価相場 27,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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