新潟県新潟市西蒲区槇島字十三分５５３番４(越後曽根駅・越後赤塚駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


26,400円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市西蒲区槇島字十三分５５３番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を26,400円/㎡としました。

新潟県新潟市西蒲区槇島字十三分５５３番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市西蒲区槇島字十三分５５３番４
住居表示 
価格26,400円/㎡
交通施設、距離越後曽根、1,200m
地積217㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅の中に空地が見られる住宅地域
前面道路の状況東5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中村真規氏による調査レポート

不動産鑑定士中村真規
価格26,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧西川町においては近年、国道背後の幅員6m道路沿いミニ分譲地に、需要が集中している。
地域要因の将来予測旧西川町の住宅団地として熟成が進み、今後とも当該環境を維持するものと予測する。新潟市中心市街地から離れていることなどにより、地価の下落は拡大傾向にあるものと予想される。
市場の特性同一需給圏は概ね旧西川町中心市街地付近に位置する既存の住宅地域。需要者の中心は新潟市内居住者であり、圏外からの転入は少ない。新潟市西蒲区においても、幅員が6mあり区画も整然とした新興分譲地や、病院やスーパーマーケットが徒歩圏内にある住宅地域ではある程度の需要も見込められるが、既存の住宅団地の選好性は相対的に劣る。土地は総額で600万円前後、新築の建物付きで2，000万円∼2，500万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因西蒲区は人口減少率・高齢化率とも新潟市8行政区中最大である。昨年に比べ土地取引件数は増加傾向で、建築着工件数は減少傾向である。

清水紀夫氏による調査レポート

不動産鑑定士清水紀夫
価格26,500円/㎡
個別的要因特段の変動要因は認められない。
地域要因街路条件が比較的良好なため西蒲区内では相対的に安定している住宅地域である。地域要因に格別の変動はない。
地域要因の将来予測中規模一般住宅の中に空地が見られる住宅地域で、地域要因に特別の変動はない。団地自体が古くなりつつあり、環境面から見た需要はやや弱く、地価は今後も下落基調と予測する。
市場の特性同一需給圏は、西蒲区内に所在する住宅地域であり、典型的な市場参加者は地縁者のほか新潟市内に勤務する一般所得者が想定される。駅からやや離れるものの地域内の道路幅員が比較的良好であること、小学校が近く利便性も良いことから一次取得者の需要がある程度見込める。取引が少なく水準にばらつきがあるが、土地は600万円前後が需要の中心となっている。
一般的要因旧来からの既成住宅地を中心に土地需要は弱く過疎化・地域の衰退が進んでいる。街路条件の良い整然とした住宅地の需要は比較的堅調である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度7865924
北緯 138度9082999

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県新潟市西蒲区曽根字三ノ町２２５番５外

参考：近隣駅の地価相場

越後曽根駅(地価相場 26,850円/㎡)越後赤塚駅(地価相場 27,100円/㎡)巻駅(地価相場 28,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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