新潟県新潟市西蒲区巻字本町通２番町甲２９２７番５外(巻駅・岩室駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


42,300円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市西蒲区巻字本町通２番町甲２９２７番５外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を42,300円/㎡としました。

新潟県新潟市西蒲区巻字本町通２番町甲２９２７番５外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市西蒲区巻字本町通２番町甲２９２７番５外
住居表示 
価格42,300円/㎡
交通施設、距離巻、400m
地積520㎡
形状(1.0:3.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、銀行等が建ち並ぶ既成商業地域
前面道路の状況西14.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小嶋能憲氏による調査レポート

不動産鑑定士小嶋能憲
価格42,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因郊外路線商業地域に顧客が流出し、既存の商店街は集客力の低下が続いている。
地域要因の将来予測郊外型店舗への顧客の流出等により地域は衰退傾向にある。新規の出店は少なく、画地の形状から有効な土地利用が困難なこともあって、需要は減少しており地価も下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、新潟市西蒲区の商業地域及び商住混在地域である。需要者は区内の個人事業者及び法人が多くを占める。中心部の既存商業地域では、郊外商業施設への顧客の流出や商業背後地である既成住宅地域の人口減少、高齢化等により収益性が低下しており、不動産需要は減退している。既存商業地域で画地規模も様々なため、需要の中心価格帯を把握するのは困難である。
一般的要因区の人口減少率は県全体より大きく、人口減少及び高齢化に伴う土地需要の減退が認められる。

中村真規氏による調査レポート

不動産鑑定士中村真規
価格42,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因店主・背後地住民の高齢化が進み、閉鎖店舗も増加しており、シャッター通り化が進んでいる。
地域要因の将来予測巻駅徒歩圏内の既存商店街であり、大規模駐車場を完備した郊外型店舗への顧客の流出により今後も商況の低迷が予測される。閉鎖店舗も多くシャッター通り化が進む中、地価は依然強い下落が続くものと予想される。
市場の特性同一需給圏は旧巻町を中心に、新潟市西蒲区全域の既存商店街及び商住混在地域。需要者は地元に地縁を有する個人事業主が中心と考えられる。県内経済は踊り場の状況が続いており、人口の減少、店舗経営者及び背後地住民の高齢化、大規模駐車場を完備した郊外型商業施設への顧客の流出等を背景に、旧巻町既存商店街の衰退は著しく、土地需要は皆無で地価は大きな下落が続いている。既存商店街の取引は乏しく、需要の中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因西蒲区は人口減少率・高齢化率とも新潟市8行政区中最大である。既存商店街を中心に区内商業地の衰退は著しい。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度7552394
北緯 138度8863233

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

巻駅(地価相場 28,400円/㎡)岩室駅(地価相場 35,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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