新潟県新潟市西蒲区巻字主膳郷屋乙１７３７番７(巻駅・岩室駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


28,400円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市西蒲区巻字主膳郷屋乙１７３７番７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を28,400円/㎡としました。

新潟県新潟市西蒲区巻字主膳郷屋乙１７３７番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市西蒲区巻字主膳郷屋乙１７３７番７
住居表示 
価格28,400円/㎡
交通施設、距離巻、1,100m
地積195㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小嶋能憲氏による調査レポート

不動産鑑定士小嶋能憲
価格28,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因の大きな変動はないが、競合する分譲地が増えており、需要が分散化している。
地域要因の将来予測区画整然とした住宅地域として熟成しており、今後とも現状の住環境を維持していくものと予測する。競合物件の増加等により、地価水準は依然弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は新潟市西蒲区内の巻地区及びその周辺地区の住宅地域である。需要者は西蒲区居住の個人が多いが、当該地域と地縁を有する転入者も見られる。需要の中心は区画整然とした新興住宅地域に移行しており、巻地区中心部の既成住宅地域に対する需要は弱くなっている。土地は500万円から700万円程度、新築戸建物件は1700万円から2500万円程度が需要の中心価格帯である。
一般的要因区の人口減少率は県全体より大きく、人口減少及び高齢化に伴う土地需要の減退が認められる。

中村真規氏による調査レポート

不動産鑑定士中村真規
価格28,300円/㎡
個別的要因南向きの画地であるため、地域内においては選好性が高い。
地域要因旧巻町においては近年、旧国道背後の幅員6m道路沿いミニ分譲地に、需要が集中している。
地域要因の将来予測旧巻町の住宅団地として熟成が進み、今後とも当該環境を維持するものと予測する。新潟市中心市街地から離れていることなどにより、地価の下落は拡大傾向にあるものと予想される。
市場の特性同一需給圏は概ね旧巻町中心市街地外延部に位置する既存の住宅地域。需要者の中心は新潟市内居住者であり、圏外からの転入は少ない。新潟市西蒲区においても、幅員が6mあり区画も整然とした新興分譲地や、病院やスーパーマーケットが徒歩圏内にある住宅地域ではある程度の需要も見込められるが、既存の住宅団地の選好性は相対的に劣る。土地は総額で600万円前後、新築の建物付きで2，000万円∼2，500万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因西蒲区は人口減少率・高齢化率とも新潟市8行政区中最大である。昨年に比べ土地取引件数は増加傾向で、建築着工件数は減少傾向である。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度7552394
北緯 138度8863233

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

巻駅(地価相場 28,400円/㎡)岩室駅(地価相場 35,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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