愛媛県西条市石田２３９番４(玉之江駅・壬生川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


22,900円

2017年01月01日に行った愛媛県西条市石田２３９番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を22,900円/㎡としました。

愛媛県西条市石田２３９番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛媛県西条市石田２３９番４
住居表示 
価格22,900円/㎡
交通施設、距離壬生川、2,400m
地積300㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、事業所等が混在する住宅地域
前面道路の状況南西4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

豊島龍也氏による調査レポート

不動産鑑定士豊島龍也
価格23,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動はない。旧東予市郊外部の住宅地域は依然として地価の下落率が大きい。
地域要因の将来予測格別の変動要因はなく、今後も現況の居住環境を維持していくものと思料する。需要減退を反映して地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は旧東予市東部およびその周辺の住宅地域である。需要者の中心は旧東予市在住で30∼40代の一次取得者であるが、旧西条市中心部が通勤圏内であり旧西条市在住の一次取得者からの需要も認められる。近隣地域は商業施設等が遠く、生活利便性はやや劣り、地価は下落傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地のみで総額600∼800万円前後である。
一般的要因西条市の基幹産業である製造業等は概ね安定しているが先行き不透明感が依然として強い。市域の不動産需要は全体的に弱い傾向にある。

新玉明生氏による調査レポート

不動産鑑定士新玉明生
価格22,800円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動は無い。
地域要因地域要因に特段の変動はない。利便性、周辺の利用状態等がやや劣る住宅地域である上、市町村合併後の地域の衰退傾向も反映し土地需要は弱い。
地域要因の将来予測近隣地域は旧東予市の郊外部に位置する国道背後の住宅地域であり、今後も現状の住環境のもと、同様の利用状況が維持されていくと予測する。地価は当面なお下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね旧東予市郊外部を中心とした住宅地域一円。需要者の中心は同一需給圏内に居住又は地縁性を有する30∼40歳代の一次取得者である。近隣地域は商業施設等がやや遠く、周辺には事業所等が混在し、利便性、周辺の利用状態等総合して住環境がやや劣る住宅地域であり、土地需要は弱く、地価はなお下落傾向にある。近隣地域及びその周辺地域における市場の中心的な価格帯は、90坪程度の土地で総額700万円前後であると思料する。
一般的要因西条市の基幹産業である製造業等には回復傾向が見られるが先行きの不透明感は強い。地域経済も先行き不透明な状況で地価は依然下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度9188255
北緯 133度1039625

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

愛媛県東予市河原津甲４４４番１ほか１筆愛媛県東予市三津屋南４番１５愛媛県東予市三津屋南６番５５愛媛県東予市周布８７５番６愛媛県東予市周布８７５番６愛媛県西条市三津屋南６番５５愛媛県西条市周布８７５番６愛媛県西条市今在家１０６２番１

参考：近隣駅の地価相場

玉之江駅(地価相場 25,300円/㎡)壬生川駅(地価相場 42,550円/㎡)伊予小松駅(地価相場 24,600円/㎡)伊予氷見駅(地価相場 24,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード