愛媛県西条市丹原町今井４７１番２(玉之江駅・壬生川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


26,000円

2017年01月01日に行った愛媛県西条市丹原町今井４７１番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を26,000円/㎡としました。

愛媛県西条市丹原町今井４７１番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛媛県西条市丹原町今井４７１番２
住居表示 
価格26,000円/㎡
交通施設、距離壬生川、4,500m
地積134㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模小売店舗が見られる近隣商業地域
前面道路の状況北西6.4m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

渡辺正氏による調査レポート

不動産鑑定士渡辺正
価格26,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特筆すべき地域要因の変化はないものの、近隣地域における商業地需要力は弱含みであり、需給バランスにより地価水準は下落傾向にある。
市場の特性同一需給圏は西条市郊外部の近隣商業地域及び路線商業地域である。需要者の中心は西条市郊外部に居住する個人事業者及び地元の小規模法人である。近年は幹線道路沿線に進出してきた大手資本の大規模小売商業施設に顧客を奪われ、当該近隣地域のような既存の商店街は衰退化傾向にある。商業地に対する需要力は弱く、やや強含みの地価下落傾向が続いており、需要の中心となる価格帯はつかめない状況にある。
一般的要因地域経済は一進一退の状況にあり、人口の減少傾向も続いている。土地需要力は弱く需給関係は軟調であり、地価水準の下落傾向が見られる。

山口貴弘氏による調査レポート

不動産鑑定士山口貴弘
価格25,900円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 郊外型店舗に客足は流出し、休・廃店舗が数多く見られる。当該地域の衰退化は顕著である。
地域要因の将来予測旧丹原町の既成商業地域として、今後も現状を維持するものと予測される。商業地需要のシフトから、地価は今後もやや下落傾向に推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、西条市のうち丹原町を中心とした商業地域である。需要者の中心も、丹原町在住の個人事業者が大半を占め、同一需給圏外からの出店等は殆ど認められない。丹原IC周辺の大規模店舗へと顧客は流出しており、需給動向は弱含みである。取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因 幹線道路沿いを中心に、県外資本の進出は続いているが、出店に際しては借地が多く、地元個人事業者の投資意欲は総じて低い。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度9024872
北緯 133度0607724

参考：該当物件周辺マップ

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愛媛県西条市神拝字外新田甲４番２１愛媛県東予市明理川３１３番愛媛県周桑郡丹原町大字池田１８８２番６愛媛県周桑郡丹原町大字丹原２５４番愛媛県周桑郡丹原町大字願連寺４６番５愛媛県西条市周布９８５番１１愛媛県西条市丹原町願連寺２１０番６愛媛県西条市丹原町今井４７１番２愛媛県西条市丹原町願連寺４６番５愛媛県西条市三津屋南１２番１３

参考：近隣駅の地価相場

玉之江駅(地価相場 25,300円/㎡)壬生川駅(地価相場 42,550円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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