大分県玖珠郡玖珠町大字塚脇字寺山１８５番３外(豊後森駅・恵良駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


48,500円

2017年01月01日に行った大分県玖珠郡玖珠町大字塚脇字寺山１８５番３外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を48,500円/㎡としました。

大分県玖珠郡玖珠町大字塚脇字寺山１８５番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大分県玖珠郡玖珠町大字塚脇字寺山１８５番３外
住居表示 
価格48,500円/㎡
交通施設、距離豊後森、1,300m
地積518㎡
形状台形(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況銀行
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、事務所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
前面道路の状況南18.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

船瀬昇士氏による調査レポート

不動産鑑定士船瀬昇士
価格48,500円/㎡
個別的要因特記すべき事項はない。
地域要因商圏は狭く、周辺の大型スーパーの閉店の跡に大型流通店舗が出店した以降、目立った要因の変動はない。
地域要因の将来予測地域は沿道型店舗等が多く見られる路線商業地域で、概ね商業施設は集積しているが、商圏は狭く、町内の人口も減少傾向にあるところから地価は下落傾向で推移してゆくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、町内他周辺地域の幹線道路沿線を中心とした店舗等の立地可能な圏域である。需要者の中心は地元に地縁性を有する個人や、土地の規模等により広域的に店舗展開等を図る事業法人も認められる。町内の基幹産業は農林業で二次産業、三次産業は少なく過疎化が進展しており、人口も減少傾向が著しく商圏が狭い等も相まって、類似の土地取引は少ないのが現状である。従って、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因人口は依然として減少が著しく、特に生産年齢人口の減少率が著しく、過疎化が進展している。工場、店舗等の新規進出は見られない。

土師一弘氏による調査レポート

不動産鑑定士土師一弘
価格48,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因新規出店適地が少なく、立地機運も低いことから地域内において地域要因の変動は特段見受けられない。
地域要因の将来予測国道210号沿いに店舗、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域である。近年は新規出店は見受けられず、既存テナントの空室も目立ち、地価は今後も下落傾向で推移することが予測される。
市場の特性 同一需給圏は町中心部周辺の国道210号沿線を中心とする幹線道路沿線及びその背後の商業地域である。需要者の中心は玖珠町内又は県内の法人又は個人事業主である。取引水準は利用目的、規模によってまちまちであり、また、取引自体が極端に少ないことから中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因生産年齢人口の減少が著く、出店余地に乏しいことから商業地の地価は依然下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度2771465
北緯 131度150964

参考：該当物件周辺マップ

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大分県玖珠郡玖珠町大字塚脇字豆田３９８番３大分県玖珠郡玖珠町大字塚脇字当の下８４５番１０７大分県玖珠郡玖珠町大字帆足字岩ケ鼻２４４番８大分県玖珠郡玖珠町大字塚脇字当の下７１５番１大分県玖珠郡玖珠町大字帆足字平２０３番１外大分県玖珠郡玖珠町大字塚脇字田中１００番１３

参考：近隣駅の地価相場

豊後森駅(地価相場 24,300円/㎡)恵良駅(地価相場 36,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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