大分県玖珠郡玖珠町大字塚脇字豆田３９８番３(豊後森駅・恵良駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


24,300円

2017年01月01日に行った大分県玖珠郡玖珠町大字塚脇字豆田３９８番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を24,300円/㎡としました。

大分県玖珠郡玖珠町大字塚脇字豆田３９８番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大分県玖珠郡玖珠町大字塚脇字豆田３９８番３
住居表示 
価格24,300円/㎡
交通施設、距離豊後森、1,300m
地積477㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほか、農地も見られる住宅地域
前面道路の状況北4.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

土師一弘氏による調査レポート

不動産鑑定士土師一弘
価格24,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因町中心部に近く、利便性は優れるものの、在来住宅や農地も多く、新興住宅地域に比べ環境が劣るため需要は低迷している。
地域要因の将来予測塚脇地区は住環境、利便性に優れ公務員や自衛隊関係者を主たる購入層としてミニ開発による宅地化が進展してきたが、近年は開発も減少傾向にあり、地価は弱含みで推移している。
市場の特性 同一需給圏は塚脇、帆足、山田地区を中心とする町中心部周辺の住宅地域である。ミニ開発の分譲地を中心に、需要の中心は坪当たり7∼8万円程度である。なお画地規模がまちまちであるため、総額の中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因生産年齢人口の減少が著しいため、住宅需要は減少傾向にあり、地価は依然弱含みで推移している。

船瀬昇士氏による調査レポート

不動産鑑定士船瀬昇士
価格24,300円/㎡
個別的要因特記すべき事項はない。
地域要因旧来からの、町の中心地周辺の住宅地で、新たな変動要因はない。
地域要因の将来予測古くからの既成の住宅地にミニ開発も見られる町内中心部に近い住宅地で、地域は現状のまま推移していき、地価は、町内の人口の減少等により下落傾向で推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は町内の一般住宅が中心の、町内中心部に比較的近い既存住宅地域である。需要者の中心は地元に地縁性を有する個人や、町内へ勤務する等の個人である。町内の基幹産業は農林業で二次産業、三次産業は少なく過疎化が進展しており、人口も減少傾向が著しく土地取引は少ない。土地取引の価格帯は土地取引が少ない現状では見出し難いが、総額900万円∼1200万円程度である。
一般的要因人口は依然として減少が著しく、特に生産年齢人口の減少率が著しく、過疎化が進展している。工場、店舗等の新規進出は見られない。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度2771465
北緯 131度150964

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

大分県玖珠郡玖珠町大字塚脇字当の下８４５番１０７大分県玖珠郡玖珠町大字帆足字岩ケ鼻２４４番８大分県玖珠郡玖珠町大字塚脇字当の下７１５番１大分県玖珠郡玖珠町大字塚脇字寺山１８５番３外大分県玖珠郡玖珠町大字帆足字平２０３番１外大分県玖珠郡玖珠町大字塚脇字田中１００番１３

参考：近隣駅の地価相場

豊後森駅(地価相場 24,300円/㎡)恵良駅(地価相場 36,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード