埼玉県加須市礼羽２２８番８の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


43,400円

2016年01月01日に行った埼玉県加須市礼羽２２８番８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を43,400円/㎡としました。

埼玉県加須市礼羽２２８番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番埼玉県加須市礼羽２２８番８
住居表示 
価格43,400円/㎡
交通施設、距離加須、800m
地積116㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に農地等が見られる住宅地域
前面道路の状況南西4.4m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

堀口雄一朗氏による調査レポート

不動産鑑定士堀口雄一朗
価格43,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近隣地域周辺は市道の改良、公共下水道の整備等の基盤整備が進捗中である。
地域要因の将来予測空地も見られる住宅地域で、周辺では道路改良や公共下水道の整備が進捗中であり、今後熟成が進展するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね加須市内の東武伊勢崎線沿線に位置する住宅地域。需要者は市内在住者又は市内在勤の30∼40代の一次取得者が中心である。地域周辺では市道の改良工事や公共下水道の整備等が進捗しているが、周辺の調整区域内での宅地の供給が増加しており、これとの競合により需給は弱含みで推移している。土地は150∼200㎡程度で600∼1100万円程度、新築の戸建物件は2000万円台前半が取引の中心である。
一般的要因加須市の住宅地は、人口減少率・高齢化率の拡大傾向という中長期的な構造的要因を反映して買い手優位の傾向は続いており、地価は下落基調にある。

天田淳一氏による調査レポート

不動産鑑定士天田淳一
価格43,300円/㎡
個別的要因南西道路に面しており、日照や通風等、居住の快適性に優れている。
地域要因特段の変動はない。調整区域内の比較的低廉な価格での取引による市街化区域内の地価への影響が続いている。
地域要因の将来予測低層住宅地域として安定しており、住宅は増えつつあるものの概ね現状を維持し推移するものと予測する。現時点で予見し得る地域要因の変動は特段ない。
市場の特性同一需給圏は東武伊勢崎線沿線で、概ね加須市の圏域。需要者は、市内在住者又は市内在勤者の一次取得者が中心である。インフラ整備は進んでおり、住宅も増えつつあるが、需要を喚起するほどの特段の要因はなく、依然市街化調整区域内物件との競合による価格の下げ圧力が残る。近隣の需給中心価格帯は、土地150∼200㎡程度で700∼1100万円程度、新築戸建住宅は2000万円台前半が中心である。
一般的要因人口減少、少子高齢化の傾向はより強くなり、需要者所得の伸び悩みも続くなか、全般的に地価の押し下げ圧力は継続している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度16526
北緯 139度6339628

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

埼玉県加須市大字中樋遣川字北瀬田和１７４８番６埼玉県北埼玉郡大利根町大字琴寄２７６０番２外埼玉県加須市細間字萩原２８８番４埼玉県加須市外川字萩原５４番１５４埼玉県加須市細間字萩原２８８番４

参考：近隣駅の地価相場

引用

国土交通省鑑定評価書
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