埼玉県加須市上樋遣川字稲荷台５２８７番９内の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


10,900円

2017年01月01日に行った埼玉県加須市上樋遣川字稲荷台５２８７番９内の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を10,900円/㎡としました。

埼玉県加須市上樋遣川字稲荷台５２８７番９内の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県加須市上樋遣川字稲荷台５２８７番９内
住居表示 
価格10,900円/㎡
交通施設、距離加須、6,000m
地積474㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅、一般住宅が見られる住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

松島俊輔氏による調査レポート

不動産鑑定士松島俊輔
価格10,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因加須市郊外部にあって、県南部からの外延的な需要の高まりはみられるものの地価は小幅な下落で推移している。
地域要因の将来予測加須駅郊外部において農家住宅や一般住宅がみられる調整区域内の住宅地域で、宅地開発が制限されていることから、今後もほぼ現状維持で推移するものと思料した。
市場の特性同一需給圏は加須市や隣接する羽生市、久喜市の圏域に存する市街化調整区域内の住宅地域。需要者は地縁のある個人のほか、地元の建売業者が中心である。近時までの地価下落により市街化区域縁辺部における住宅用地に割安感が感じられるようになっているが、緩やかな景気回復基調を背景とした雇用情勢改善の影響も当エリアまで十分及んでおらず土地需要は依然弱い。取引の中心価格帯は10，000円／㎡∼12，000円／㎡と把握される。
一般的要因消費低迷や建築費の高止まりも認められるが、緩やかな景気回復基調を背景に雇用情勢も底堅く、不動産市況にも影響を与えている。

堀口雄一朗氏による調査レポート

不動産鑑定士堀口雄一朗
価格10,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域の宅地供給が依然として多いが、地域周辺は利便性に劣るため需要は限定的である。
地域要因の将来予測既成の集落地域として安定して推移してきたが、開発許可基準の変更により徐々に宅地分譲が増加している。
市場の特性同一需給圏は加須市及び周辺の市街化調整区域内農家集落地域である。需要者の中心は、周辺に居住する一時取得者層が中心で、同一需給圏外からの転入者は限定される。市街化調整区域の宅地供給が依然として多く、広くて割安な物件への需要者の志向も強いが、地域周辺は利便性に劣るため需要は限定的である。取引の中心となる価格帯は、300∼500㎡程度の更地で総額400∼800万円程度、新築戸建住宅で概ね1500万円∼2000万円程度である。
一般的要因加須市の住宅地は、人口減少という中長期的な構造的要因を反映して買い手優位の傾向は続いており、需給は弱含みである。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度16526
北緯 139度6339628

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

埼玉県加須市大字中樋遣川字北瀬田和１７４８番６埼玉県北埼玉郡大利根町大字琴寄２７６０番２外埼玉県加須市細間字萩原２８８番４埼玉県加須市上樋遣川字稲荷台５２８７番９埼玉県加須市細間字萩原２８８番４

参考：近隣駅の地価相場

引用

国土交通省鑑定評価書
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