岐阜県岐阜市諏訪山２丁目２４番４の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


28,500円

2017年01月01日に行った岐阜県岐阜市諏訪山２丁目２４番４(岐阜県岐阜市諏訪山２−２４−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を28,500円/㎡としました。

岐阜県岐阜市諏訪山２丁目２４番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岐阜県岐阜市諏訪山２丁目２４番４
住居表示諏訪山２−２４−４
価格28,500円/㎡
交通施設、距離岐阜、11,000m
地積293㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北東5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小池育生氏による調査レポート

不動産鑑定士小池育生
価格28,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住民の高齢化に伴い、住宅団地内の戸建住宅用地需要は縮小傾向が認められる。
地域要因の将来予測近隣地域は、成熟した郊外の住宅団地であり、住民の高齢化により戸建用地に対する需要は低迷している。当面、地価は下落基調で推移していくものと思料する。
市場の特性同一需給圏は、岐阜市北東部の住宅地域であり、特に価格牽連性が認められるのは、芥見、大洞、岩田地区を中心とする住宅団地であると判定した。需要の中心は、岐阜市及び隣接市に居住する30∼40代の1次取得者と思料される。市中心部や鉄道駅から遠く、交通利便性が劣ることから、戸建住宅用地に係る需要は低迷している。取引の中心となる総額の価格帯は、土地代のみで7∼9百万円、新築戸建住宅で25百万円前後と把握される。
一般的要因岐阜市内の土地取引件数、新設住宅着工件数にも回復傾向が認められ、堅調に推移しているが、先行きに不透明感も残る。

水野隆吾氏による調査レポート

不動産鑑定士水野隆吾
価格28,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住宅団地として熟成している住宅地域であるが、団地内居住者の高齢化等に伴い、戸建用地需要は減少傾向にある。
地域要因の将来予測近隣地域は岐阜市北東部郊外に存する熟成した住宅団地であり、団地居住者の高齢化が進む。需要は減少傾向にあり、地価は下落基調で推移する地域と予測する。
市場の特性同一需給圏は岐阜市北部の郊外に存する住宅団地及びその周辺地域に存する住宅地域である。需要者の中心は地縁的選好性を有する一次取得者であり、新築住宅を建築する目的の更地取引のほか、中古住宅のリフォーム目的の需要者である。住宅団地内は、高齢化が進み、需要は乏しい。需要者は景気動向や賃金の動向に伴い総額感を重視し、更地で800万円程度、中古土地建物でも1000万円程度の需要が多い。
一般的要因岐阜市の人口は微減傾向にある。住環境が良好な地域を中心に土地需要は回復傾向にあるが、全般に住宅地は弱含みが続いている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4392363
北緯 136度8531013

参考：該当物件周辺マップ

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岐阜県岐阜市加納栄町通５丁目２３番１外岐阜県岐阜市芥見１丁目２７９番岐阜県岐阜市芥見長山１丁目６４番２外岐阜県岐阜市一日市場２丁目１３４番岐阜県岐阜市岩滝西３丁目１１７番２岐阜県岐阜市西鶉５丁目８７番２外１筆岐阜県岐阜市岩田東３丁目９７番

参考：近隣駅の地価相場

引用

国土交通省鑑定評価書
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