宮崎県都城市山之口町花木字向原２０７４番１３(山之口駅・餅原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


15,900円

2017年01月01日に行った宮崎県都城市山之口町花木字向原２０７４番１３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を15,900円/㎡としました。

宮崎県都城市山之口町花木字向原２０７４番１３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番宮崎県都城市山之口町花木字向原２０７４番１３
住居表示 
価格15,900円/㎡
交通施設、距離山之口、80m
地積512㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層の店舗併用住宅が多い駅前の商業地域
前面道路の状況西12.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

鬼束宜朗氏による調査レポート

不動産鑑定士鬼束宜朗
価格16,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はない。
地域要因町内の人口減少、大型店への顧客流出等の影響により、周辺では空き店舗も多く見られ、既存の小規模小売店舗の需要は低調で地価は下落している。
地域要因の将来予測山之口町中心部に位置し、小売店舗併用住宅が多い既存の商業地域であり、地域内に格別の変動要因は見られない。空き店舗も多く見受けられ、周辺の店舗需要は弱く、地価は下落が継続しているものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、旧山之口町及び隣接町の商業地域、商住混在地域一帯である。需要者は同一需給圏内の地縁性を有する個人事業者、法人事業者が中心となり、圏外からの需要は少ない。都城市中心市街地より距離があり、町内における人口減少、高齢化のほか、郊外型商業施設の進出等の影響から需給ともに弱含みで推移している。取引価格は旧山之口町の商業地の取引が少ないため、中心となる価格帯を見いだせない状況にある。
一般的要因国内が緩やかな回復基調を続けている中、県内経済は住宅投資に持ち直しの動きも見られるが、個人消費の一部は改善しておらず、足踏み状態にある。

山口英之氏による調査レポート

不動産鑑定士山口英之
価格15,900円/㎡
個別的要因 個別的要因に変化はない。
地域要因 地域要因に変化は見られないが、新たな店舗用地の需要も見られず、地価の下落傾向は続くと見られる。
地域要因の将来予測 駅付近に店舗兼住宅を主体に形成された商業地域で、地域要因に変化はないが、地価は、全般的な宅地需要の低迷、商業収益性の低迷により、弱含みで推移するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は、旧山之口町を中心に、都城市周辺部の旧来からの近隣商業地域及び隣接する三股町程度までを圏域とする。この地域は、周辺住民への日用品販売を主としており、需要者は地縁性のある事業者等に比較的限定され、需要は非常に弱い。このような地域性から土地取引自体殆ど見られず、また、規模等による総額の開差が大きいことから中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。
一般的要因 宮崎県の景気は、持ち直しの動きが続いている。個人消費は、一部に弱い動きも見られるが、住宅投資は持ち直している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田,植林地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 31度7827136
北緯 131度1596506

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

山之口駅(地価相場 12,000円/㎡)餅原駅(地価相場 13,950円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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