宮城県白石市上久保３番４８(白石駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


19,200円

2017年01月01日に行った宮城県白石市上久保３番４８(宮城県白石市上久保７−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を19,200円/㎡としました。

宮城県白石市上久保３番４８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番宮城県白石市上久保３番４８
住居表示上久保７−２
価格19,200円/㎡
交通施設、距離白石、2,000m
地積257㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が整然と建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況東7.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

遠藤公正氏による調査レポート

不動産鑑定士遠藤公正
価格19,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因開発規模は小さいが、造成品等が良好で、整然とした街区により居住環境に優れる。なお、市街地外縁部に位置するため、需要者の選好性はやや弱い。
地域要因の将来予測市街地南部外縁に位置し、戸建住宅が整然と建ち並ぶ閑静な住宅地域。相対的に良好な住環境を今後も維持すると思料するが、人口減少や高齢化を背景とした住宅地需要の低迷により、当面は地価下落が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は白石市全域の住宅地域。需要者は白石市内や大河原町等に通勤する白石市居住者が中心で、市街外縁部の既成住宅地であることから、周辺市町からの需要は少ない。人口減少や高齢化、地域経済の低迷が続き新規需要が減少する一方、東北新幹線「白石蔵王」駅周辺からの区画整理による宅地の大量供給により需要が奪われ、地価は下落傾向が続いている。土地は250㎡程度で500万円前後、新築戸建物件は2，000万円台前半が需要の中心である。
一般的要因当市の人口減少・高齢化傾向、地域経済の低迷等により全体的に宅地需要は減少している。需要の多くは白石蔵王周辺の住宅団地に集まっている。

佐藤紀彦氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤紀彦
価格19,200円/㎡
個別的要因約80坪の画地規模は、標準的範囲内であるが、中心的需要者層は更なる総額抑制を望んでおり、規模の点で、幾分、選好性の低下傾向が認められる。
地域要因一定程度の利便性が確保され、品等良好な住宅地域となるが、発展要因に乏しく、市内全体の住宅需要が限られた中では地価の低落傾向が続く見通し。
地域要因の将来予測バイパス沿いに展開する商業施設への利便性に恵まれ、住環境も比較的良好であるが、人口減・高齢化が進む白石市内にあって特段の優位性は認め難く、住宅需要が限定的な中で、地価の下落傾向は今後も継続する見込み。
市場の特性同一需給圏は、白石市の中心市街地から郊外エリア全般に及ぶが、住環境が比較的良好であることが代替性の条件となる。需要者層の中核は白石市又は隣接市町に地縁・血縁を有する勤労者層となり、街並みが整備された近隣地域では稀に圏域外からの転入者も見受けられる。圏域全体として、供給過多が続く中で、買手側の総額抑制志向は依然として強いため、地価の下落傾向に歯止めが掛かっておらず、土地値として総額4∼6百万円程度の相場が形成されている。
一般的要因震災以降、県南地域において名取市・大河原町等は人口増を続けているが、白石市は衰退傾向に歯止めが掛からず、不動産需要は低調に推移している。

環境情報

地形・地質

火山砕屑岩

火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度9917319
北緯 140度6168586

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

宮城県白石市字本町１０４番４宮城県白石市旭町１丁目５番４

参考：近隣駅の地価相場

白石駅(地価相場 20,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード