新潟県東蒲原郡阿賀町津川字中町３５６３番外(津川駅・鹿瀬駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


20,500円

2017年01月01日に行った新潟県東蒲原郡阿賀町津川字中町３５６３番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を20,500円/㎡としました。

新潟県東蒲原郡阿賀町津川字中町３５６３番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県東蒲原郡阿賀町津川字中町３５６３番外
住居表示 
価格20,500円/㎡
交通施設、距離津川、1,500m
地積1,465㎡
形状不整形(1.0:3.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況銀行
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況銀行、小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域
前面道路の状況北東11.0m県道
その他の接面道路三方路
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

浅妻信氏による調査レポート

不動産鑑定士浅妻信
価格20,500円/㎡
個別的要因三方路は効用増であるが、形状等で市場性が劣る。そのほか、個別的要因に変動はない。
地域要因人口減、高齢化等により商業収益性は大きく減退し、商業地の市場が存在しない状態になっている。
市場の特性同一需給圏は阿賀町内の商業地のほか店舗が混在する住宅地も含む。主な需要者は、阿賀町内の個人等で、地縁的関係を有する者が中心となる。過疎化、高齢化が進み、商業収益性は期待出来ず、需要は極めて限定的である。長年の地価下落で背後の住宅地との価格も接近しているところから下落幅は縮小傾向にあるが、地価はいぜん弱含みで推移するものと予測される。商業地の取引は少なく、また画地規模等も様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因阿賀町の人口減少率、高齢化率は県内でもトップであり、老年人口がついに生産年齢人口を上回った。宅地需要は極めて弱い。

廣島利邦氏による調査レポート

不動産鑑定士廣島利邦
価格20,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因地域要因の変化は特に無いが、郊外路線商業地域との競合等から衰退傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、阿賀町のうち津川地区中心部の商業地域及び周辺の住商混在地域全般である。需要者は地元の店舗経営者をはじめ、町内の事業者が中心と思料される。商業核の郊外化が進み既成商業地域の繁華性は低下傾向で推移している。また、経営者の高齢化、駐車場不足等からも需給は共に少なく新規参入事業者の出店意欲は低調である。取引数が少なく、取引される価格帯も地域や規模によりばらつきがあり、中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因阿賀町の人口減少率は高く、少子高齢化や農村部では過疎化が進行しており、全体的に不動産需要は弱い。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度6818205
北緯 139度4553353

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県東蒲原郡津川町大字津川字奥田後７１５番１３新潟県東蒲原郡津川町大字津川字金鉢清水４７２番１新潟県東蒲原郡津川町大字津川字寺ノ前３２２８番３新潟県東蒲原郡津川町大字津川字中町３５６３番外新潟県東蒲原郡津川町大字津川字本陣場３１番８外１筆新潟県東蒲原郡津川町大字津川字原道南４５４番１外１筆新潟県東蒲原郡阿賀町津川字寺ノ前３２２８番３新潟県東蒲原郡阿賀町津川字本陣場３１番８外新潟県東蒲原郡阿賀町津川字原道南４５４番１外

参考：近隣駅の地価相場

津川駅(地価相場 12,900円/㎡)鹿瀬駅(地価相場 12,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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