新潟県東蒲原郡阿賀町津川字寺ノ前３２２８番３(津川駅・鹿瀬駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


12,900円

2017年01月01日に行った新潟県東蒲原郡阿賀町津川字寺ノ前３２２８番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を12,900円/㎡としました。

新潟県東蒲原郡阿賀町津川字寺ノ前３２２８番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県東蒲原郡阿賀町津川字寺ノ前３２２８番３
住居表示 
価格12,900円/㎡
交通施設、距離津川、1,100m
地積160㎡
形状台形(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北東3.5m町道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

浅妻信氏による調査レポート

不動産鑑定士浅妻信
価格12,900円/㎡
個別的要因二方路であるが、特段の効用増は認められない。そのほか、個別的要因に変動はない。
地域要因特段の変動要因は認められないが、住民の高齢化等により宅地需要は極めて限定的で、地価はいぜん下落している。
地域要因の将来予測旧津川町の中心部に近い戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、現状のまま推移していく地域と認められるが、住民の高齢化が進んでおり、地価はこれからも弱含みで推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は阿賀町一円の住宅地域と判定される。主な需要者は、阿賀町内の個人で、他市町村からの流入は想定出来ず、地縁的関係を有する者が中心となる。長年の地価下落で価格調整が進み、下落幅は縮小傾向にあるが、過疎化、高齢化が進み、需要は極めて限定的で、地価はいぜん弱含みで推移するものと予測される。中心となる価格帯について、画地規模等も様々であるものの、500万円を越えるものはほとんど見受けられない。
一般的要因阿賀町の人口減少率、高齢化率は県内でもトップであり、老年人口がついに生産年齢人口を上回った。宅地需要は極めて弱い。

廣島利邦氏による調査レポート

不動産鑑定士廣島利邦
価格12,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因地域要因の変化は特に無いが、街路条件面に劣り、選好性は弱い地域である。
地域要因の将来予測戸建住宅地域としてほぼ熟成しており、特に変動要因は認められず、今後も当面は現状を維持しながら推移するものと予測される。少子高齢化の影響等から宅地需要は弱く、地価は弱含みの推移が続くものと予測される。
市場の特性同一需給圏は阿賀町の住宅地域全般である。需要者は当該圏域に一定の地縁的選好性を有する居住者が大半で転入者はほぼ見られない。県内の中でも少子高齢化・過疎化の進行が顕著であるため、需要は停滞しており、地価は弱含みを続けている。取引数が少なく、取引される価格帯は地域や規模によりばらつきがあるため、中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因阿賀町の人口減少率は高く、少子高齢化や農村部では過疎化が進行しており、全体的に不動産需要は弱い。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度6818205
北緯 139度4553353

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県東蒲原郡津川町大字津川字奥田後７１５番１３新潟県東蒲原郡津川町大字津川字金鉢清水４７２番１新潟県東蒲原郡津川町大字津川字寺ノ前３２２８番３新潟県東蒲原郡津川町大字津川字中町３５６３番外新潟県東蒲原郡津川町大字津川字本陣場３１番８外１筆新潟県東蒲原郡津川町大字津川字原道南４５４番１外１筆新潟県東蒲原郡阿賀町津川字中町３５６３番外新潟県東蒲原郡阿賀町津川字本陣場３１番８外新潟県東蒲原郡阿賀町津川字原道南４５４番１外

参考：近隣駅の地価相場

津川駅(地価相場 12,900円/㎡)鹿瀬駅(地価相場 12,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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