茨城県土浦市藤沢字本町１４５５番の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


24,300円

2017年01月01日に行った茨城県土浦市藤沢字本町１４５５番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を24,300円/㎡としました。

茨城県土浦市藤沢字本町１４５５番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県土浦市藤沢字本町１４５５番
住居表示 
価格24,300円/㎡
交通施設、距離土浦、8,300m
地積814㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、農家住宅が混在する国道沿いの住宅地域
前面道路の状況北8.2m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

石上康夫氏による調査レポート

不動産鑑定士石上康夫
価格24,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因需要者層が地縁・血縁関係者等に限られており、需要不足から地価は引き続き弱含みで推移している。
地域要因の将来予測国道沿いの住宅地域で併用住宅等が散見されるなど一部に商業地的色彩も見られるが、商業地的要素は薄れつつあり将来的には住宅地域へと移行すると予測される。地価水準は需要が限定的でありやや下落傾向にある。
市場の特性同一需給圏は土浦市とつくば市の郊外に所在する既存の住宅地域と判定した。需要者の中心は地元居住者とその親類縁者等の地元関係者で、購入に当たっては近隣関係と環境を重視する傾向がある。需要は外部需要者が期待できないため限定的である。需要の中心となる価格帯の把握は取引件数が少ないため困難であるが、土地で総額1、400万円が限界と思われる。
一般的要因低金利政策と値頃感から駅徒歩圏の住宅地の需要は底堅く地価も安定しているが、郊外の住宅地域は需要不足から地価はやや弱含みである。

河村直行氏による調査レポート

不動産鑑定士河村直行
価格24,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因古くからの沿道住宅地域であり、特に地域要因の変動は認められないが、地域特性等により需要は乏しく、地価も依然として下落基調にある。
地域要因の将来予測国道沿いの古くからの既成住宅地域であり、店舗等も散見されるが、住・商の混在地域的な性格は徐々に薄れつつあり、今後は純然たる沿道住宅地域に移行していくものと予測される。
市場の特性 同一需給圏はJR常磐線沿線、概ね土浦駅、荒川沖駅、神立駅を最寄り駅とする中規模住宅地を中心とする郊外の既成住宅地域一円。近隣地域は沿道の古くからの既成住宅地域で、その需要者は地縁的選好性を有する地元出身者が中心で、市場性は低く、居住者の高齢化等も進みつつある。地域特性により不動産取引は属人的・地縁的な事情で行われる傾向が強く、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にあり、新築戸建物件の供給は殆ど見られない。
一般的要因土浦市中心部の住宅地は概ね安定的な需給動向にあり底堅く推移しているが、郊外住宅地の需要は依然として弱く二極化が進みつつある。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度1252872
北緯 140度1534099

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

引用

国土交通省鑑定評価書
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